Est-ce légal de vendre en viager à son fils ou à sa fille ?

D'abord, c'est quoi un viager ? Commençons avec quelques définitions pour expliquer simplement en quoi consiste cette vente immobilière particulière.

• Viager : transaction immobilière consistant à vendre son bien immobilier (résidence principale ou secondaire) à un tiers en échange d'une rente et/ou d'un bouquet.
• Rente : somme d'argent perçue périodiquement et fixée au préalable chez le notaire.
• Bouquet : somme d'argent payée comptant à la signature de l'acte de vente chez le notaire. Généralement, la somme correspond à environ 30 % du prix du bien. Le bouquet n'est pas obligatoire dans un viager.
• Usufruit : droit de jouir d'un bien sans en posséder la pleine propriété.

Dans le contexte d'un viager, le vendeur est désigné par le terme « crédirentier », tandis que l'acquéreur est le « débirentier ». Il peut y avoir plusieurs crédirentiers, un couple, par exemple. La rente est versée jusqu'au décès du dernier des crédirentiers, chaque mois, trimestre ou année. Vous suivez ?

Prenons un exemple

Madame X, âgée de 75 ans, est veuve et a besoin d'un complément de revenus. Elle souhaite vendre sa maison en viager. Monsieur Y se porte acquéreur. Il paye un bouquet de 35 000 € à madame X et lui verse une rente annuelle. Madame X décède à l'âge de 90 ans. Le bien est définitivement acquis par monsieur Y, sans autre démarche. Il a donc payé : 35 000 € + (rente annuelle x 15 ans).

Cadre légal de la vente viagère

Nous vous avons préparé une petite liste pour que tout soit clair pour vous.

• Le viager est une transaction dont la durée doit être imprévisible après la signature de l'acte de vente.
• Le débirentier ne doit pas avoir connaissance d'une éventuelle maladie du crédirentier au moment de la signature de l'acte de vente.
• Le viager peut être occupé ou libre.
• S'il est occupé, le crédirentier peut choisir de conserver l'usufruit du bien durant toute la durée de la vente viagère. Il est en droit d'y habiter ou de le louer pour percevoir des loyers. Il peut aussi opter pour un droit d'usage. Dans ce cas, le crédirentier loge dans le bien immobilier, mais ne peut pas le louer.
• S'il est libre, l'acquéreur a le droit de loger dans le bien ou de le proposer à la location.
• Avec un viager occupé, les frais d'entretien sont à la charge du crédirentier, tandis que le débirentier règle les grosses réparations. Pour un viager libre, tous les frais sont à la charge du débirentier.

Bon à savoir : Si le crédirentier décède dans les 20 jours après la signature de l'acte de vente, celle-ci peut être annulée par un tribunal à la demande des héritiers.

Votre débirentier peut être l'un de vos enfants ou un autre membre de votre famille. C'est tout à fait légal. Cependant, le bien fait partie de votre patrimoine familial. Cela implique plusieurs éléments au regard des impôts et des éventuels autres héritiers.

Usufruit du bien ou droit d'usage ?

Dans le cadre d'une vente viagère à son enfant (héritier direct), il est préférable d'opter pour un droit d'usage. Si vous vous réservez l'usufruit du bien, votre enfant devra s'acquitter de droits de succession (nous venons de vous traduire l'article 751 du Code général des impôts).

Pour les autres héritiers

Si vous avez plusieurs enfants, ils doivent tous donner leur accord au viager. Sinon, les frères et sœurs peuvent demander l'annulation de la vente. Ils seront aussi en droit de demander une compensation financière à l'enfant débirentier lors de la succession.

Le fonctionnement est le même que pour une vente viagère à un tiers qui n'est pas un membre de la famille. La principale procédure consiste à signer chez le notaire l'acte de vente, qui notifie la rente viagère et le bouquet. Mais l'administration fiscale reste attentive à ce genre de transaction immobilière quand l'acquéreur est l'enfant du vendeur.

Un prix selon la valeur du bien

L'administration fiscale va considérer que la vente est une donation déguisée si le prix est bien en-dessous de celui du marché. Nous vous recommandons de procéder à une estimation immobilière de votre bien afin de définir un juste prix de vente.

Montants du bouquet et de la rente

Si la vente viagère comporte un bouquet, celui-ci doit correspondre à 30 % de la valeur du bien. Ce pourcentage n'est pas une obligation. Le prix du bouquet est fixé librement. Mais gardez à l'esprit que le montant du bouquet doit être cohérent pour l'administration fiscale.

La rente viagère est quant à elle obligatoire. Elle aussi est fixée librement. Toutefois, son estimation doit se fonder sur des critères tels que l'âge du crédirentier, son espérance de vie, la valeur du bien, le prix du bouquet, etc. C'est le notaire qui se charge du calcul de la rente. Pensez à garder des justificatifs de versement de la rente en cas de contrôle du fisc.

Bon à savoir : L'administration fiscale peut requalifier une vente viagère en donation déguisée et demander son annulation. Des pénalités peuvent également être appliquées.