Vendre en viager sans l'accord de vos héritiers, c'est possible ?

Quentin Gres 12 aoû 2023
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La vente viagère, là comme ça, ça peut sembler un peu compliqué. Certains seniors y ont recours pour maintenir leur niveau de vie une fois à la retraite. Bien évidemment, ce contrat a des conséquences sur les héritiers. Vous vous demandez si ceux-ci ont un mot à dire ? No stress : nous sommes là pour tout vous expliquer !

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Vendre en viager sans l'accord des héritiers
En France, les ventes en viager ont doublé depuis la crise sanitaire.
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Qu'est-ce que la vente en viager ?

À cause des faibles revenus perçus lors de la retraite et du rallongement de la durée de vie, de plus en plus de seniors optent désormais pour la vente viagère : les ventes en viager ont ainsi été multipliées par deux en trois ans.

Encore appelée « pari sur la vie », cette opération immobilière est liée à la durée de vie du vendeur. Si le décès de ce dernier survient dans les 20 jours après la signature du contrat de vente, les héritiers peuvent aller devant un tribunal et demander l’annulation de la vente viagère. Faites attention aux délais afin d’éviter les mauvaises surprises.

Sur le papier, il est légal de vendre une maison sans l’accord des héritiers, à condition de ne pas faire l’objet d’une mesure de curatelle ou de tutelle et d’être le seul propriétaire. Mais si le logement est en indivision, plusieurs situations se présenteront.

Il existe des exceptions à cette règle :

  • le senior fait l’objet d’une mesure de curatelle ou de tutelle ;
  • le senior n’est pas le seul propriétaire du logement (toutes les parties doivent approuver la vente) ;
  • le logement est en indivision.

Les spécificités de la vente en viager

La vente viagère est une véritable aubaine pour tout le monde. L’acheteur s’offre enfin la maison de ses rêves, en étalant les paiements. Le vendeur, quant à lui, profite de revenus réguliers jusqu’à la fin de ses jours. Et vous savez quoi ? Cette vente dépend du hasard, des aléas...

La rente est versée trimestriellement ou mensuellement (tout dépend de ce qui a été stipulé dans le contrat). Elle débute dès la signature du contrat chez le notaire et ne s’arrête qu’à la mort du vendeur. Pour faire bonne mesure, l’acquéreur doit verser un petit « bouquet », en plus de la rente. En général, ce montant représente entre 25 et 40% de la valeur de la maison. On imagine que vous avez le sourire aux lèvres en ce moment.

Pouvez-vous vendre un viager sans l’accord de vos héritiers ?

Si vous avez encore toutes vos facultés mentales et intellectuelles, la réponse est oui. Vous gérerez votre patrimoine comme bon vous semblera, même pour la signature d’un acte de vente en viager d’une maison ou d’un appartement. Et le plus cool ? Vous n’aurez pas besoin de l’autorisation de vos héritiers.

La procédure est complètement légale, tant que vous êtes l’unique propriétaire du logement. Vous ne devrez juste pas être sous curatelle ou tutelle.

Mais si vous avez plusieurs héritiers, votre patrimoine sera en indivision après votre décès. Autrement dit, le logement de la succession appartiendra à tous les héritiers.

Et votre conjoint dans tout ça ?

Vous êtes en couple et envisagez une vente viagère ? Plusieurs facteurs sont à considérer. Si vous êtes tous les deux propriétaires du logement, chacun devra donner son consentement pour la vente. Dans le cas contraire, l’accord du conjoint ne sera pas nécessaire. Pour un couple marié, la situation est un peu plus complexe :

  • si le logement en question est la résidence principale, l’accord du partenaire est requis pour la vente viagère, selon l’article 215 du Code Civil ;
  • en revanche, s’il s’agit d’une résidence secondaire, son consentement n’est pas indispensable.

Vos enfants ont-ils un mot à dire ?

Il arrive parfois que le bien immobilier soit en indivision avec des enfants. Par exemple, lorsque l’un des époux propriétaires décède.

Eh bien, dans ce cas, le partenaire survivant et ses enfants deviennent propriétaires indivis du logement. Pour le vendre, l’autorisation de chaque propriétaire est nécessaire. Mieux vaut donc demander l’avis de tout le monde avant de commencer.

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Vente viagère pour déshériter : une solution légale ?

Sachez que la vente viagère est une option très pratique pour les seniors. Ils pourront profiter de leur retraite, sans forcément compter sur l’aide des membres de la famille. Mais cette vente ayant parfois un impact sur l’héritage, certaines personnes y voient une technique de déshéritement des descendants.

En choisissant la vente viagère occupée, le senior devient usufruitier et peut rester dans le logement jusqu’à sa mort. Après son décès, l’habitation ne fera plus partie de son patrimoine. Il ne pourra donc pas la léguer à ses enfants.

Quant à la vente viagère libre, elle exclut complètement l’habitation de la succession. Ce qui empêche toute possibilité de bénéficier d’un usufruit.

Vous l'aurez compris, l’accord des héritiers n’est pas nécessaire lors d’une vente viagère, à condition d’être le seul propriétaire. Mais même si vous pouvez disposer de vos biens immobiliers à votre guise, l’idéal serait d’informer vos proches de votre décision. Ils pourront approuver cette dernière et vous assister lors des différentes démarches. Et aussi vous surprendre.

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