Quelles démarches pour vendre un terrain à un promoteur immobilier ?

Quentin Gres 24 mar 2023
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Vous souhaitez vendre une parcelle, construite ou non ? Vous aimeriez obtenir le meilleur prix pour votre terrain et profiter d’une fiscalité avantageuse ? Si vous avez répondu "oui" à ces questions, on a un bon plan pour vous : vendre votre terrain à un promoteur immobilier.

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Vendre un terrain à un promoteur, c'est comme ça que ça se passe.
Pourquoi vendre à un promoteur ? Parce qu'il gérera tout de A à Z !
Sommaire

Ça sert à quoi, un promoteur immobilier ?

C'est forcément la première question qu'on se pose ! Pour faire simple, le promoteur opère dans le domaine de la construction où il gère principalement l’organisation et le financement de projets immobiliers. Polyvalent, possédant de multiples talents, il prend tout en charge : de la recherche, du choix et de l’achat des terrains à la livraison des habitations aux clients. Ça fait beaucoup de qualités, c'est vrai, mais il en faut pour cette opération. Alors, franchement, pourquoi essayer de vendre de votre côté quand vous pouvez tout déléguer ?

Certes, il est parfois compliqué de trouver la bonne personne s’adresser. C’est à ce moment que le super promoteur arrive et devient votre unique interlocuteur. Il est le principal associé du maître d’ouvrage, pour la vente de logements d’habitation (maisons et/ou appartements). Il peut aussi intervenir dans d’autres bâtiments : hôtels, centres commerciaux, bureaux... On vous avait bien dit qu'il avait plusieurs compétences.

Le promoteur immobilier est à la recherche perpétuelle de terrains à bâtir. Si vous voulez vendre le vôtre, il est le partenaire par excellence. L'expression d'une pierre deux coups prend ici tout son sens !

Attention : si votre parcelle est non-constructible, le promoteur ne sera certainement pas intéressé. Bien sûr, vous savez que son but est de construire dessus. Alors, ce serait comme avoir un peigne et être chauve. Pas très utile. Une seule exception (oui car chaque règle a son exception qui la confirme) : qu’une modification du PLU rende la parcelle exploitable.

Un prix de vente supérieur de 15 à 30%

Vendre son terrain à un promoteur présente des avantages considérables : étude personnalisée par un professionnel compétent, accompagnement de qualité, obtention d’un gain financier ... Qui refuserait ?

En passant par un promoteur, le propriétaire bénéficie d’un prix 15 à 30 % supérieur à celui d’une transaction classique avec un particulier. Plus d’argent ! Eh oui, vous avez bien lu. En effet, le professionnel étudie le potentiel commercial du terrain et formule une offre en conséquence. Celle-ci dépend de ce qu’il est possible de construire sur la parcelle. Vous vous doutez bien que si on veut construire une villa sur le terrain, le prix ne sera pas le même que pour une petite maison.

Comme on vient de vous le dire, le promoteur recherche en permanence des terrains. La démarche est rapide : plus qu’une tortue, mais moins que la lumière.

Un abattement fiscal « exceptionnel » s’applique sur les parcelles situées dans les zones tendues. Il oscille entre 70 et 85 % de la plus-value du terrain du vendeur. Vous auriez sûrement voulu davantage, mais c’est déjà pas mal, non ?

Le promoteur est tenu de respecter des obligations juridiques, sinon ce serait risqué. Il veille donc à ce que la vente se déroule dans un cadre sécurisé. Ainsi, vous aurez l’esprit tranquille.

La somme d’argent acquise grâce à la vente de la parcelle peut être réinvestie, intégralement ou partiellement, dans un futur projet immobilier. Certains promoteurs permettent même de la convertir en logement neuf.

Comment bien vendre son terrain à un promoteur ?

Plusieurs étapes sont nécessaires au moment de la vente d’un terrain à un promoteur. On vous les explique toutes.

1. Contacter un promoteur local

Faites appel à un promoteur local ou national. Plus il est près de vous, mieux c’est. Il maîtrise les subtilités du marché (on se doute bien à quel point il y en a), ainsi que les particularités de la commune où se trouve le terrain. Il se tient aussi informé des besoins en construction de logements individuels ou d’habitations collectives. C’est toujours intéressant.

2. Étudier la faisabilité

Nous ne sommes encore qu’à la deuxième étape, mais pas de panique. Le promoteur contacte un bureau d’études et un architecte. Il s’agit de l’évaluation de la constructibilité de la parcelle et des types de projets réalisables (commerces, bureaux, logements collectifs, maisons individuelles ...). Toutes les opérations sont effectuées selon les règles locales d’urbanisme.

L’étude de faisabilité a deux objectifs : l’estimation du prix de vente du terrain et la validation des intentions d’achat du promoteur.

3. Déterminer le prix de vente

Le promoteur met sur la balance les coûts qu’il supportera et le chiffre d’affaires TTC des ventes des constructions. Il prend aussi en considération sa marge, pour ne rien oublier.

Différents critères permettent de déterminer la valeur d’un terrain : la zone du PLU à laquelle il appartient, l’emplacement, la proximité avec les réseaux de transport (si un terrain est, par exemple, proche d’une gare, sa valeur ne peut que grimper).

Le promoteur entamera ensuite la phase de négociation avec vous. Vous devrez mettre en avant toutes les caractéristiques du terrain. Ainsi, vous pourrez gagner plus. Intéressant, vous ne trouvez pas ?

4. Signer la promesse de vente

Vous avez trouvé un accord avec le promoteur sur le prix et les modalités de la vente ? La prochaine étape est la signature de la promesse de vente chez le notaire. Et lorsqu'on promet, c'est pour la vie.

Grâce à ce document, le promoteur réserve l’achat de la parcelle. Vous serez sûr qu’il l’achètera, aucune entourloupe.

Les honoraires du notaire et les droits d’enregistrement sont à la charge du promoteur. Et cerise sur le gâteau : vous ne paierez rien. Plutôt sympa non ?

5. Déposer la demande de permis de construire

Vous n’aurez rien à faire à ce niveau, si ce n’est pas le bonheur ? Laissez le pro et son équipe s’occuper de la paperasse et des démarches. Ils déposeront notamment une demande de permis de construire à la mairie. Ils proposeront un programme immobilier respectant le plan local d’urbanisme (PLU) et adapté à leurs besoins.

Le délai de traitement est généralement de 2 à 3 mois (sauf en cas de prorogation automatique pour l’ajout de pièces supplémentaires). Le service instructeur peut, par exemple, exiger que le dossier soit soumis à avis des ABF (architectes des bâtiments de France).

6. Signer l’acte authentique de vente

Même si le promoteur vous évite les procédures administratives fastidieuses, il y a tout de même quelques rendez-vous indispensables. Une fois qu’il aura reçu le permis de construire, il vous rappellera et vous demandera de le rejoindre chez le notaire.

L’acte de vente sera lu à haute et intelligible voix (pas un chuchotement, d’accord !). L’acheteur et le vendeur veilleront à ce qu’il corresponde à la promesse et le signeront. Cette décision ayant une valeur judiciaire, toutes les informations doivent être vérifiées.

Par la suite, le notaire authentifiera l’acte de vente et le promoteur règlera le montant du prix de la parcelle (éventuelle indemnité d’immobilisation versée en amont non incluse).

Découvrez le prix au mètre carré dans votre zone

Et si vous vous faisiez accompagner par un agent immobilier ?

Ne faites surtout pas l’impasse sur les services d’un agent immobilier. Ce dernier connait parfaitement les prix du marché et vous assistera efficacement dans les démarches.

Il vous fournira de précieux conseils pour garantir la réussite de votre vente.

L’agent fera aussi une estimation du prix de vente du terrain. Si elle concorde avec celle du constructeur, vous pourrez vous lancer sans crainte. Eh oui, ça peut arriver que les prix ne soient pas identiques. La prudence est donc de mise. Par chance, cette transaction immobilière est encadrée par la loi.

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