Vendre son logement à un bailleur social, le bon fillon ?

Avec des prix inférieurs de 20 % aux prix du marché, l’achat de logements HLM suscite l’intérêt de nombreux acquéreurs. Mais savez-vous qu’il est également possible de vendre votre bien immobilier à un bailleur social ? Une opération qui peut se révéler lucrative avec des démarches administratives raccourcies. Mais que faut-il savoir concernant la vente à un bailleur social ? Quels sont les avantages ? Quelles précautions prendre ? Voilà quelques éléments de réponse. 

Qu’est-ce qu’un bailleur social ?  

Le bailleur social peut être un organisme public (EPIC rattaché à une collectivité, société d’économie mixte) ou un organisme social privé (entreprise sociale pour l’habitat, coopérative d’HLM).  Son activité est régie par la loi de 1989 sur les rapports locatifs et le code de la construction et de l’habitation (CCH). Sa mission consiste à favoriser l’accession au logement des ménages aux revenus modestes, en contrepartie de loyers modérés.  Certains promoteurs sont spécialisés dans l’immobilier social. Leur rôle tient essentiellement à la construction de logements sociaux. La gestion des futures locataires ne fait pas partie de leurs prérogatives, contrairement aux bailleurs sociaux.  En France, on estime qu’environ 1 200 000 personnes sont en attente d’un HLM. Les besoins sont donc grands, et la pénurie de logements à la location n’aidant pas, les bailleurs sociaux sont perpétuellement en recherche de nouvelles opportunités pour la construction de logements sociaux. 

Qui peut vendre à un bailleur social ? 

Toute personne propriétaire d’un bien immobilier peut vendre son bien à un bailleur social. Les biens immobiliers le plus souvent concernés sont : 

• Les terrains nus
• Les maisons avec terrain
• Les entrepôts
• Les friches
• Les usines.

Comment ça marche ? 

Avant de contacter un organisme de logements sociaux pour leur proposer l’achat de votre bien immobilier, vous devez vous assurer que votre terrain est constructible et qu’il a la capacité d’accueillir un bâtiment. Votre Plan Local d’Urbanisme (PLU) peut vous aider à déterminer si votre terrain est constructible. Si vous vendez une maison avec terrain, la question ne se pose pas dans ce cas. Pour ce qui est de la transaction immobilière, elle est similaire à une transaction ordinaire. Toutefois, les bailleurs sociaux peuvent voir le délai de leurs démarches administratives raccourci, car leur mission est d’intérêt public. C’est un gage de rapidité de la transaction. 

Quels sont les avantages ?  

Vendre son bien immobilier à un office HLM peut présenter certains avantages. 

Un prix de vente 15 à 20 % plus élevé

Selon le site bailleur-social, la vente de votre bien immobilier à un bailleur social peut vous permettre d’obtenir un prix de vente de 15 à 20 % supérieur au prix du marché. 

Des avantages fiscaux 

Lors de la vente d’un bien immobilier, la plus-value réalisée est assujettie à 19 % d’impôt, mais il existe des exceptions.  La loi de finance pour 2021 prévoit un régime d’exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière en cas de vente d’un bien à un organisme de logement social. L’exonération peut être totale ou partielle. Le montant de l’exonération fiscale est totale si l’organisme social construit 80 % de logements sociaux. Dans le cas contraire, l’exonération se calcule au prorata de la surface habitable des logements sociaux par rapport à la surface totale de la construction.  Deux conditions sont néanmoins nécessaires pour que la loi s’applique : 

• L’organisme HLM doit construire les logements sociaux dans un délai de 10 ans (4 ans, si c’est un autre acheteur),
• le bien immobilier ne doit pas être situé dans un quartier prioritaire de la ville.

La loi continue à faire effet jusqu’au 31 décembre 2022. Le projet de loi de finance pour 2023 devrait la reconduire pour 2 ans. 

La satisfaction d’avoir participé à un projet social 

Parce qu’« un toit, c’est un droit », la vente de votre bien à un office HLM s’inscrit dans un projet social et solidaire qui lutte contre l’exclusion et permet aux classes moyennes de se préparer à l’accession à la propriété. 

Y a-t-il des précautions à prendre ? 

Il y a quelques prérequis à connaître avant de contacter l’organisme de logements sociaux pour la vente de votre bien.  Le choix de votre organisme HLM est important. Vérifiez bien qu’il s’agisse d’un organisme rattaché à votre commune, ou ayant reçu un agrément de l’État pour la construction de logements sociaux. Vous n’êtes pas à l’abri de tomber sur quelqu’un se faisant passer pour ce qu’il n’est pas.  Assurez-vous que votre transaction soit faite dans les règles. Signer avec un office HLM ne doit pas vous affecter d’un excès de confiance envers votre interlocuteur. Toutes les étapes de la vente doivent être respectées scrupuleusement jusqu’à la signature de l’acte authentique.  Enfin, soyez maitre de la négociation de votre bien pour en tirer le meilleur prix. Une bonne estimation de votre bien immobilier devrait vous aider à mieux vous positionner sur le marché.  Vendre à un bailleur social peut vous permettre de réaliser une transaction immobilière intéressante au niveau financier et plus rapide au niveau des délais administratifs. En effet, les collectivités ont de gros besoins en matière de logements sociaux. La possibilité de vendre à un office HLM doit donc être considérée, car elle possède de nombreux avantages.