krys
31 mai 2021
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Vous disposez d’un terrain et vous voulez le vendre pour investir ailleurs. Vous avez déjà une propriété mais le terrain est trop grand, vous voulez le scinder en deux. Trouver un acheteur vous permettrait de récupérer un joli capital. La vente d’un terrain au juste prix n’est pas une mission impossible, à condition de ne rater aucune étape administrative.
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Sommaire
Vous disposez d’un terrain et vous voulez le vendre pour investir ailleurs. Vous avez déjà une propriété mais le terrain est trop grand, vous voulez le scinder en deux. Trouver un acheteur vous permettrait de récupérer un joli capital. La vente d’un terrain au juste prix n’est pas une mission impossible, à condition de ne rater aucune étape “administrative” et de vous entourer de bons professionnels pour gagner du temps et donc de l’argent. Mais soyons honnêtes ce n’est pas un long fleuve tranquille et c’est rarement rapide !
1. Direction la mairie pour savoir si la vente est réalisable
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Cette étape est juste incontournable pour connaître la faisabilité de votre projet de vente. Possible ou pas possible en quelque sorte ! En consultant le plan local d’urbanisme (le fameux PLU), qui définit les règles d’urbanisme, vous aurez la réponse à vos questions :
- Puis-je vendre une partie de mon terrain ?
- Ce terrain est-il constructible ? Plus facile pour le proposer à un acheteur qui va vouloir construire son “home sweet home”...
- Quelle est la surface minimale pour la construction d’une maison ? En fait aujourd’hui le terme officiel est l’emprise au sol de la construction qui est souvent un pourcentage de la surface du terrain.
Le saviez-vous ?
Le PLU n’existe pas partout, notamment dans les petites communes. Dans ce cas, le service urbanisme vous orientera sur la carte communale ou le RNU pour Règlement national d’urbanisme.
- La différence entre un terrain agricole et un terrain constructible ?
2. Mesurer et borner votre terrain, indispensable
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Vous souhaitez diviser un terrain pour en détacher un lot, le proposer à la vente en vue d’une construction ? Le recours à un géomètre-expert s’impose. Ce professionnel va :
- réaliser un relevé de la surface dont vous voulez vous séparer dans le respect du PLU et en tenant compte de votre souhait de conserver telle superficie. C’est la division de propriété,
- borner le nouveau terrain pour que le futur acheteur visualise bien l’étendue de sa parcelle.
Le saviez-vous ?
Votre terrain est entouré d’autres propriétés ? Le géomètre expert va faire un bornage contradictoire avec les voisins pour confirmer la limite séparative des propriétés. Un PV de bornage sera signé par chaque propriétaire. Son intervention s’achève par l’installation des bornes séparatives, vous savez ces petits plots enfoncés dans le sol.
Muni de ces documents, vous pouvez déposer en mairie une demande de déclaration préalable pour prévoir la construction future. Ou de permis d’aménager si vous êtes dans une zone Bâtiments de France. Attention aux délais et aux demandes éventuelles de pièces complémentaires qui allongent encore ces délais.
- Vous vendez un terrain indépendant, appelé terrain diffus ?
Pour rappel ?
Les honoraires des géomètres experts sont libres, alors faites jouer la concurrence en demandant plusieurs devis.
Le saviez-vous ?
Le coût moyen de l’intervention d’un géomètre-expert pour la division du terrain et la demande de déclaration préalable est compris entre 2 500 et 3 500 €.
3. Estimer la valeur de votre terrain
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Vous êtes assuré désormais de pouvoir vendre votre terrain borné. Mais à quel prix ? Les paramètres pour définir la valeur de votre terrain sont multiples. Experts fonciers, agents immobiliers, notaires s’appuient sur :
- la superficie du terrain, sa forme, la largeur du terrain pour tenir compte des distances à respecter par rapport aux voisins. Savez-vous qu’un terrain biscornu, en triangle est souvent décoté ?
- l’enclavement du terrain ou son accessibilité à la voie publique,
- la facilité de se raccorder aux différents réseaux : eau, électricité, téléphone, fibre, tout à l’égout...
- la nature du sous-sol. Elle peut être à l’origine de surcoût (souvent important) lorsqu’il faut renforcer les fondations dans un terrain friable ou dynamiter la roche pour construire
- le relief, l’inclinaison du terrain (frais de nivellement, de consolidation) ou son exposition
- l’environnement : proximité d’une zone urbanisée, accessibilité des transports...
- l’état du terrain : en friche, encombré de gravats, en partie squatté...
- les servitudes d’utilité publique : obligation d’alignement lié à la voirie, bande de terrain pour l’entretien de berges...
- les servitudes privées comme le droit de passage...
- ou encore les exigences locales liées à la situation de votre parcelle : proximité d’un bâtiment monument historique, dans le périmètre d’un parc naturel régional...
Pour rappel ?
La valeur d’un terrain constructible est intimement liée à la pression du marché immobilier.
Prix des terrains à bâtir en 2019
En 2019, le prix moyen du mètre carré de terrain acheté pour faire construire une maison individuelle en France atteint 88 €, en progression de 1,0 % par rapport à 2018, en baisse pour la troisième année consécutive. Le prix d’achat moyen des terrains augmente quant à lui de 1,2 %, et s’établit à 82 100 €.*
4. Mettre en vente : seul ou avec un professionnel ?
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Un terrain est un bien immobilier que vous pouvez vendre seul ou avec l’appui d’un professionnel. Constituez le dossier de vente avec votre titre de propriété, le PV de bornage mais aussi les diagnostics obligatoires.
Le diagnostic “État des risques et pollutions” informe l’acheteur des risques majeurs sur la parcelle : inondation, sécheresse, mouvement de terrain, avalanche mais aussi risque industriel, OGM... Vous êtes en zone avec aléa moyen ou fort ? Vous avez l’obligation de faire réaliser, en plus, une étude géotechnique préalable pour un coût compris entre 1 500 et 2 000 €.
Le saviez-vous ?
Avec un vieux bâtiment sur le terrain, vieux poulailler... Le diagnostic amiante est obligatoire. Et même un diagnostic parasite si vous êtes dans un secteur contaminé ou présentant des risques.
Besoin d’un agent immobilier à côté de chez vous ?
5. Attirer l’acheteur en valorisant le terrain
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Proposer un terrain immédiatement opérationnel permet de capter l’intérêt de l’acheteur. Nettoyez le terrain d’éventuels gravats, cabanon... “Parfois il faut même abattre certains arbres, notamment à l’endroit où la construction sera réalisable, précise François Bourgoin. Cela représente un coût mais permet à l’acquéreur de se projeter et imaginer sa future maison”.
L’idéal est même de proposer un terrain viabilisé avec en limite de propriété : bouche d’égout, compteur d’eau, compteur Enedis, arrivée de la ligne téléphonique...
”Un terrain viabilisé se vend toujours plus facilement mais cela a un coût : en moyenne 10 000 €. Ainsi selon les communes, les gestionnaires, la pose d’un compteur d’eau peut varier de 1 500 à 3 500 €.” explique François Bourgoin, marchand de biens, promoteur rénovateur Luxio.
À moins d’être spécialiste et d’avoir du temps... beaucoup de temps, il paraît difficile de se lancer dans une telle aventure seul. Être bien accompagné par un professionnel de l’immobilier qui connaît les difficultés et aléas de la vente d’un terrain est indispensable. Car vendre un terrain signifie être en relation avec l’acheteur mais aussi le constructeur qui souvent engrange les commissions lors de la signature d’une promesse. Du coup, ses priorités ne sont pas toujours celles de l’acheteur et encore moins celles du vendeur.
Conséquence entre la signature d’une promesse, sous conditions d’obtention du permis, et la signature de l’acte final devant notaire, le délai est a minima de 10 mois... lorsque tout va bien. Dernier conseil : pour trouver le bon agent immobilier près de votre terrain, testez le comparateur d’agences sur meilleurs agents. Bonne vente.
* Source : enquête EPTB (enquête sur le prix des terrains à bâtir) dans le cadre d’une enquête sur le coût de construction d’une maison individuelle, publiée annuellement par le SDES (Service des données et études statistiques), ministère de la Transition écologique.Partager sur
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