Tout savoir sur les méthodes de calcul pour l'estimation d'un viager

Quentin Gres
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L'immobilier offre différentes opportunités de compléments de revenus et la vente viagère en fait partie. C'est une solution pour profiter d'une rente à vie. Comment faire pour estimer un viager ? On vous donne toutes les clés !

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Estimer le prix d'un viager
Avant de déterminer la rente du viager, il faut d'abord estimer le prix de votre bien ©Getty
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Comment fonctionne un viager ?

Quand on souhaite compléter ses revenus, on ne pense pas immédiatement au viager. On fait souvent face à des idées reçues : « Je n'ai pas l'âge pour ça » ou « Je dois continuer à vivre dans mon logement »... C'est faux ! Le viager est une vente immobilière, qui concerne une résidence principale ou secondaire. Il n'y a pas d'âge minimum pour vendre en viager. Mais alors, quelles sont les différences avec une vente classique, vous demandez-vous ?

  • La vente à un tiers se fait en contrepartie d'une rente, d'un bouquet ou bien des deux, jusqu'au décès du vendeur. 
  • Le vendeur dispose de son entière capacité de jugement et n'est ni sous tutelle ni sous curatelle.
  • Au moment de la signature de l'acte authentique de vente, l'acheteur (ou débirentier) ne doit pas avoir connaissance de l'état de santé du vendeur (ou crédirentier). Il ne doit pas être en mesure de prévoir le décès du vendeur.
  • Le vendeur peut continuer de vivre dans son logement, de le louer (c'est le viager occupé) ou de vivre ailleurs (c'est le viager libre). Les conditions sont établies au préalable avec l'acquéreur chez le notaire.

Pour calculer le montant de la rente et du bouquet du viager, il faut d'abord estimer le prix du bien.

Bon à savoir : le bouquet est exonéré d'impôts, à l'inverse de la rente viagère.

Estimer le prix d'un bien dans le cadre d'une vente viagère

La première donnée nécessaire dans une vente viagère, c'est la valeur foncière du bien. Estimer sa maison ou son appartement est donc la première démarche à entreprendre. Vous pouvez vous faire une idée avec une estimation gratuite en ligne. Le calcul se fait automatiquement grâce aux informations que vous complétez au fur et à mesure. Cette estimation se fonde sur la superficie et l'emplacement, le prix du m² en France, les avantages et les inconvénients du bien.

Pour confirmer et affiner cette estimation, nous vous recommandons de faire appel à une agence immobilière, ne serait-ce que pour vous aider à vendre votre maison rapidement. Le marché de l'immobilier évolue vite ; il est donc judicieux d'être accompagné par des professionnels pour obtenir un juste prix (avec la surprise d'une surcote, ou au contraire, d'une décote). De plus, cela évite de tomber dans l'erreur de l'estimation subjective. Le risque est, par exemple, d'estimer son bien au-dessus du prix du marché dans le but d'obtenir une rente et un bouquet conséquents. Il peut être difficile de trouver un acheteur si le prix de vente est mal estimé.

Calculer les montants de la rente et du bouquet

Voici les données qui vous intéressent particulièrement : la rente et le bouquet. La rente viagère est la somme d'argent perçue chaque mois, trimestre ou année, par le crédirentier jusqu'à son décès. Elle est obligatoire. Le bouquet est la somme versée comptant, à la signature de l'acte de vente chez le notaire. Il n'est pas obligatoire : le crédirentier peut préférer une rente valorisée.

Le montant de la rente viagère est calculé par le notaire, qui se fonde sur plusieurs critères :

  • l'âge du vendeur ;
  • l'espérance de vie du vendeur ;
  • la valeur du bien ;
  • le taux de capitalisation ;
  • le montant des loyers, si le viager est loué par le vendeur ;
  • le montant du bouquet, s'il y a lieu.

Le montant du bouquet est fixé librement. Il correspond généralement à environ 30 % de la valeur foncière du bien. Une décote est en effet appliquée sur la valeur vénale du bien, puisque l'acquéreur ne peut pas en profiter pleinement. Il n'a pas la possibilité de le remettre en vente rapidement, par exemple.

En résumé, le viager est une transaction immobilière, qui permet au vendeur de profiter à vie d'une rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Le notaire se charge du calcul. Il se fonde sur la valeur foncière du bien et d'autres critères (espérance de vie, âge du vendeur, viager libre ou occupé, etc.). La rente viagère peut être complétée par un bouquet, versé à la signature de l'acte de vente. Le montant correspond à environ 30 % de la valeur foncière.

Le monde de l'immobilier comporte de nombreuses subtilités. Nous ne pouvons que vous conseiller de faire appel à des professionnels pour éviter les pièges, comme la sous-estimation d'un bien immobilier lors d'une succession ou la surestimation de votre maison ou appartement pour une vente viagère.

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