Comment vendre une maison en viager libre ?

Quentin Gres
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La vente en viager est une solution que vous envisagez, mais vous avez du mal à comprendre quelles sont vos options. Intéressons-nous ensemble au viager libre et à ce que cela implique. Nous vous expliquons ensuite comment faire pour vendre votre maison dans ces conditions.

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Vendre en viager libre
En viager libre, le montant de la rente est plus élevé.
Sommaire

Qu'est-ce qu'un viager libre ?

Si vous lisez ceci, c'est que vous avez déjà quelques connaissances en matière de vente viagère. Résumons rapidement avant d'entrer dans le détail.

La vente en viager est une transaction immobilière réalisée entre un vendeur (alias le crédirentier) et un acheteur (alias le débirentier). Les deux parties signent l'acte de vente chez le notaire, comme pour une vente classique.

Dans ce contexte particulier, le crédirentier prend la décision de vendre sa maison au débirentier en contrepartie d'une rente et, éventuellement, d'un bouquet. On vous définit ces derniers termes ?

  • La rente est la somme que le débirentier verse au crédirentier chaque mois, trimestre ou année, selon les conditions définies au préalable. La rente est calculée par le notaire. Elle est obligatoirement versée jusqu'au décès du crédirentier.
  • Le bouquet est la somme réglée comptant par le débirentier au crédirentier à la signature de l'acte de vente. Le bouquet n'est pas obligatoire et correspond à environ 30 % du prix du bien immobilier.

Avec un viager occupé, il y a deux situations possibles.

  • Le vendeur conserve l'usufruit du bien, c'est-à-dire qu'il peut en jouir sans en être pleinement propriétaire. En d'autres termes, le vendeur peut continuer à vivre dans la maison ou la louer.
  • Le vendeur conserve un droit d'usage du bien. Il peut habiter dans la maison, mais il n'a pas le droit de la louer.

Dans ces conditions, le vendeur a les frais d'entretien à sa charge, mais l'acheteur doit s'occuper des grosses réparations.

Avec un viager libre, le vendeur ne peut pas habiter dans la maison ou la louer. L'acheteur dispose du bien comme il le souhaite (pour se loger ou le mettre en location). Tous les frais engendrés par la maison sont à sa charge.

Quels sont les avantages de vendre en viager libre ?

Vous vous demandez peut-être quel est l'intérêt de vendre en viager si vous ne pouvez plus loger dans votre maison ? Eh bien, c'est dans la rente que réside tout l'intérêt de la vente viagère libre. Et dans le bouquet, si cette somme d'argent est prévue dans l'acte de vente. Pour que cela soit plus clair, nous pouvons imaginer quelques situations.

Situation n°1 : vous résidez dans un établissement spécialisé. La rente viagère vous apporte un complément de revenus qui peut couvrir une partie ou la totalité de vos frais. Vous avez la garantie de percevoir cette somme jusqu'à votre décès.

Situation n°2 : vous ne pouvez plus habiter dans votre maison, car elle n'est plus adaptée à votre vie au quotidien. Grâce à la rente viagère, vous pouvez envisager de louer un logement plus adapté, en rez-de-chaussée par exemple.

C'est un peu comme si vous louiez votre maison, mais sans les inconvénients (gestion, loyers impayés, charges, etc.). Vous profitez aussi d'avantages fiscaux, qui varient en fonction de votre âge. Acheter en viager libre est aussi avantageux pour l'acquéreur qui a la possibilité de mettre le bien en location. Les loyers lui permettent de financer en partie le versement de la rente.

Dans quelles conditions peut-on vendre en viager ?

Il n'y a pas d'âge minimum ou maximum pour mettre votre maison en viager libre. Mais il faut respecter quelques conditions préalables.

  • Si vous êtes entièrement propriétaire de votre bien, vous pouvez vendre en viager sans l'accord de vos héritiers. Si le bien est en indivision, il faudra l'accord de tous les propriétaires pour vendre en viager.
  • Vous devez disposer de votre entière capacité de jugement. Pour les personnes sous tutelle ou curatelle, il faut l'accord d'un juge.
  • L'acheteur ne doit pas connaître votre état de santé.
  • L'acte authentique de vente est obligatoirement établi par un notaire.

Les étapes pour mettre sa maison en viager libre

  1. Faire une estimation de la maison, afin de connaître sa valeur foncière.
  2. Définir le montant du bouquet et de la rente en fonction de la valeur foncière de la maison, de l'âge du vendeur et du montant des loyers (dans le cas où l'acheteur met le bien en location).
  3. Rédiger une annonce immobilière et la publier.
  4. Organiser les visites de la maison.
  5. Signer une offre d'achat avec l'acheteur.
  6. Préparer le dossier à présenter au notaire pour la rédaction de l'acte authentique de vente.
  7. Signer chez le notaire l'acte authentique de vente.

La vente en viager étant une transaction immobilière, nous vous conseillons de faire appel à une agence immobilière pour profiter d'un accompagnement dans les différentes étapes qui précèdent la signature chez le notaire.

Résumons

  • Vendre sa maison en viager, c'est mettre en vente son bien en échange d'une rente régulière et éventuellement d'un bouquet.
  • Le bouquet fait l'objet d'un seul versement, mais la rente est versée jusqu'au décès du vendeur.
  • Le viager est libre quand le vendeur ne loge plus dans sa maison et s'il ne la met pas en location.
  • La vente viagère libre constitue un complément de revenus et permet de se dégager de la gestion et des charges d'un bien immobilier.

Vous pouvez confier la vente viagère de votre maison à une agence immobilière. Vous serez ainsi conseillé sur la valeur de votre maison, les avantages fiscaux, les montants du bouquet et de la rente.

Dans le cadre du mandat de vente, les professionnels pourront notamment prendre en charge les visites, l'examen des offres d'achat et la préparation du dossier de vente viagère. Vous profitez d'un accompagnement personnalisé.

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