Peut-on réduire les frais de notaire lors de l'achat d'une maison ?

Les frais d’acquisition – couramment appelés « frais de notaire », puisque c’est le notaire qui se charge de les collecter – regroupent différentes contributions. Ils représentent 7 à 8 % du prix de vente dans l’immobilier ancien, et 2 à 3 % pour un bien neuf. En réalité, les honoraires et émoluments du notaire, qui correspondent à sa rémunération, ne représentent que 10 % de ces frais de notaire. Les émoluments sont réglementés par l’administration. Dans les faits, les droits de mutation, c’est-à-dire les impôts et taxes perçus par le notaire pour le compte de l’État et des collectivités locales, représentent entre 70 et 80 % des frais de notaire. Ces derniers sont également composés de débours, qui correspondent à toutes les dépenses engagées par le notaire pour le compte de l’acheteur (frais de déplacement, coût des intervenants, etc.). Ces débours représentent 10 % des frais d’acquisition. Pour finir, les frais d’acquisition se composent de la contribution de sécurité immobilière et de la TVA s’appliquant sur les émoluments et les frais du notaire.

Vous l’aurez certainement compris, l’appellation « frais de notaire » est trompeuse, dans la mesure où les frais réellement destinés à rémunérer le notaire, à savoir les honoraires et émoluments, ne représentent que 10 % de ces frais d’acquisition et que les émoluments sont réglementés par l’État. Autrement formulé, négocier les frais de notaire pour l’achat de votre maison est en grande partie impossible. Vous disposez toutefois d’une marge de manœuvre concernant les honoraires du notaire, qui sont déterminés librement. Vous pouvez donc tenter de les négocier directement avec l’officier public et ministériel. Depuis janvier 2021, le notaire a la possibilité de faire un geste et d’appliquer une réduction pouvant atteindre jusqu’à 20 % sur la part du montant d’une transaction supérieure à 100 000 €. Vous pouvez donc espérer économiser quelques centaines d’euros. Précisons toutefois que cette remise n’est pas systématique. De plus, si le notaire vous l’accorde, il sera dans l’obligation de la consentir à l’ensemble de sa clientèle.

Si vous achetez votre maison par le biais d’un professionnel de l’immobilier, il touche obligatoirement une rémunération, communément nommée « frais d’agence ». Négociables, ces frais sont dégressifs et compris entre 3 et 10 % du prix de la vente. Or, vous ne le savez peut-être pas, mais ces frais d’agence peuvent entrer ou non dans le calcul des frais de notaire. En réalité, cela dépend du type de mandat signé entre le vendeur et l’agence en charge de la vente. En effet, les frais d’agence peuvent être à la charge du vendeur ou de l’acquéreur. Cela doit être précisé dans l’annonce immobilière. Concrètement, si les honoraires sont à la charge du vendeur, les frais d’agence seront inclus dans les frais de notaire. En revanche, les frais d’agence n’entrent pas dans le calcul des frais de notaire, s’ils sont à votre charge. Dans ce second cas, les frais de notaire seront donc moins élevés, dans la mesure où ils seront calculés sur le prix de vente net vendeur.

Les équipements intérieurs constituant le mobilier peuvent être séparés de l’achat de votre maison. L’ensemble des meubles pouvant être déplacés sont concernés (tables, canapés, lits, armoires, électroménager, etc.). Nous parlons ici de meubles meublants ; le mobilier scellé au sol ou au mur (baignoire, cheminée, statue, fontaine…) n’entre pas dans cette liste. Les frais d’acquisition ne concernant que l’achat de la maison, et non le mobilier, vous avez la possibilité de demander la dissociation du prix de vente et de celui des biens et équipements. Cela vous permettra de payer des frais de notaire moins élevés. Pour cela, vous avez seulement à rédiger avec le vendeur la liste des meubles et équipements du bien immobilier, d’en évaluer la valeur (en utilisant un coefficient de vétusté, le cas échéant), puis de soustraire ce montant du prix de vente. La valeur du mobilier et le prix de vente de la maison devront être indiqués clairement sur le compromis de vente. En revanche, les banques accordant un prêt basé sur le montant du prix de vente, mieux vaut que le montant du mobilier ne soit pas trop élevé pour ne pas fragiliser l’obtention de votre emprunt.