Vente aux enchères : la solution pour redynamiser le marché ?

Les ventes aux enchères immobilières ont connu un certain succès ces dernières années, stimulées par la crise économique et par le Covid, un peu plus tôt. De plus, l’accessibilité des ventes interactives (enchères en ligne) au plus grand nombre, a encore amplifié l’intérêt pour la solution. « Nous avons enregistré 1500 ventes interactives en 2023, soit une augmentation de 300 % par rapport à 2022 », rapporte Louis du Clary, CEO d'Enchères Immo, une plateforme qui a le vent en poupe.

Les agences et les notaires en quête de stimulation du marché proposent les enchères de plus en plus souvent aux vendeurs qui peinent parfois à vendre leur bien. Pour le cédant, c’est tout bénef, d’autant qu’il garde la possibilité de refuser la vente si toutefois le prix ne correspond pas à ses attentes. Pour l’acheteur, c’est une opportunité supplémentaire de pouvoir faire une bonne affaire sur un marché plus difficile.

Il existe divers types de ventes aux enchères immobilières :

• Les ventes aux enchères judiciaires. Ces ventes ont lieu suite aux saisies de biens immobiliers dont les propriétaires ont été en défaut de paiement ou après liquidation judiciaire pour divorce, par exemple. Elles sont organisées par le juge du tribunal de grande instance et les enchérisseurs doivent être impérativement représentés par un avocat.
• Les ventes aux enchères notariales. Organisées par les notaires, dans la chambre de département des notaires, ces ventes sont ouvertes à tous (professionnels et particuliers). La mise à prix est fixée par le vendeur.
• Les ventes aux enchères en ligne. Organisées par des plateformes en ligne spécialisées. La transparence et la traçabilité des enchères sont souvent garanties par les plateformes.
• Les ventes aux enchères domaniales. Organisée par les services des Domaines (Direction de l'immobilier de l'État), cette vente concerne les biens appartenant à l'État ou aux collectivités publiques.
• Les ventes aux enchères volontaires. Organisées par des sociétés de ventes aux enchères privées à la demande de propriétaires souhaitant vendre rapidement. 

Souvent, ces ventes aux enchères permettent d’acquérir divers types de biens : appartements, maisons, terrains, immeubles, locaux commerciaux, parking, caves. Les enchères domaniales proposent des biens plus atypiques : anciennes casernes, lieux de culte, écoles, gares désaffectées, etc.

Bien sûr, l’enchérisseur qui souhaite participer aux enchères immobilières n’achète pas à l’aveugle. C’est pourquoi, il y a le plus souvent des visites préalables prévues pour découvrir les biens immobiliers qui seront proposés. Les enchères sont annoncées quelques semaines à l’avance, sur les sites spécialisés, au tribunal de grande instance, etc. Selon le type d’enchère, il peut être nécessaire de procéder à une inscription. Parfois, il suffira de se rendre sur les lieux de l’enchère muni des documents demandés (chèque de banque pour la consignation, papier d’identité et justificatif de domicile de l’enchérisseur, etc.).

À la fin de la vente, celui qui remporte la mise, procède à la signature de l’acte de vente en fin de séance. Attention ! Le droit de la vente aux enchères déroge au droit commun de la vente immobilière : pas de droit de rétractation possible, comme pour une vente classique. L’achat est définitif, une fois le lot adjugé, vendu !

La vente par adjudication est une aubaine pour le vendeur, car il peut vendre plus vite. Lorsque le bien a du succès, et qu’il y a plusieurs enchérisseurs, il peut en tirer un prix confortable. Il a la certitude de vendre, car la vente est définitive une fois le bien adjugé. De plus, le bien bénéficie d’une belle exposition, car les enchères attirent une large audience (investisseurs, particuliers, etc.).

Pour l’acheteur, c’est une opportunité pour tenter de trouver une bonne affaire sur le marché immobilier. Pour être attractives les enchères proposent souvent des biens avec une mise à prix intéressante. Les enchères judiciaires proposent des biens avec une mise à prix 20 à 30 % en dessous de la valeur du marché. De plus, les enchères présentent parfois des biens uniques difficiles à trouver sur le marché classique. Enfin, le processus est transparent et sécurisé.

Bien sûr, le procédé de ventes aux enchères immobilières présente des limites qu’il convient de connaître. Pour le vendeur, le prix de vente est incertain. Parfois, le bien n’a pas le succès escompté et la mise à prix peut être très basse pour attirer les acquéreurs potentiels.

Pour l’acheteur, une préparation financière solide doit être anticipée, car il n’y a pas de délai de rétractation comme pour une vente immobilière classique. De plus, il peut avoir à supporter des frais et des commissions relativement élevés (7 à 15 % de prix de vente). Enfin, la nature compétitive des enchères peut faire monter les prix et créer une pression psychologique, poussant l’enchérisseur à dépasser son budget initial. Il faut en être conscient.