Las de votre statut de locataire, vous avez décidé de passer le cap pour acquérir votre premier bien immobilier ? Pour mener à bien ce projet de vie, plusieurs étapes sont à respecter et la première d’entre elles est l’évaluation de votre budget immobilier. Quelles sont les dépenses à anticiper, en plus des frais d’acquisition du bien ? Tour d’horizon des bonnes pratiques pour calculer votre budget avec précision.
Définissez votre enveloppe budgétaire
Avant toute démarche, il est essentiel de déterminer votre capacité financière, en prenant en compte votre apport personnel, vos revenus et vos charges fixes.
Votre apport peut être constitué de vos économies, de prêts familiaux, de donations en argent, de la participation aux bénéfices de votre entreprise ou encore de votre intéressement. Dans tous les cas, vous devez absolument connaître le montant maximum que vous pouvez débourser dans l’immédiat pour l’achat de votre futur appartement ou maison.
À noter que cet apport constitue un argument de poids pour négocier votre prêt auprès d’une banque.
S’il n’existe pas de règle absolue en matière de montant pour l’apport personnel, la plupart des banques exigent un minimum de 10 % afin de couvrir les frais de notaire et de garantie. Pour que votre dossier soit solide à leurs yeux, l’idéal est tout de même de disposer d’environ 20 à 30 % de la transaction immobilière.
Calculez votre capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt immobilier désigne le montant maximal que vous pouvez emprunter auprès d’une banque pour financer votre projet immobilier. Ce calcul repose sur plusieurs éléments : vos revenus nets, vos charges récurrentes, telles que le loyer ou les frais liés à des crédits en cours, sans oublier les caractéristiques du prêt immobilier à contracter, comme sa durée, le taux d’intérêt et les montant des mensualités.
Une fois votre capacité d’emprunt et votre apport personnel définis, vous serez ainsi en mesure d’établir le montant total à ne pas dépasser dans le cadre de votre future transaction immobilière.
Depuis janvier 2021, le Haut conseil de stabilité financière (HSCF) recommande aux banques un taux d'endettement maximum de 35 % des ressources de l’emprunteur. L’objectif ? Rester dans un seuil d’endettement raisonnable et limiter le risque de la banque.
Anticipez les frais liés à un achat immobilier
Outre le prix du bien immobilier en lui-même, votre budget doit prendre en compte l’ensemble des frais supplémentaires, qui alourdissent le montant global de votre acquisition :
- Les frais de notaire
Les frais de notaire – ou plus précisément les frais d’acquisition d’un bien – sont à la charge de l’acquéreur. Ils se montent à 2 à 3 % du prix de vente dans le neuf et 7 à 8 % dans l'ancien.
- Les frais d’agence
Les honoraires peuvent aussi bien être à la charge de l'acquéreur que du vendeur. Comptez entre 3 et 10 % du prix de vente. S'ils sont à la charge du vendeur, l’annonce doit préciser le prix de vente FAI (frais d’agence inclus).
- Les frais liés au prêt immobilier
En plus de la mensualité à régler pour rembourser le capital emprunté et les intérêts, vous aurez également à votre charge d’autres dépenses inhérentes à l’emprunt, telles que les frais de garantie (de 1 % dans l'ancien à 2 % dans le neuf), les frais de dossier (jusqu'à 1 000 euros), et l’assurance emprunteur (jusqu'à 50 % du coût du crédit).
- Les charges de copropriété éventuelles
Dans le cas de l’achat d’un appartement, pensez à intégrer les charges de copropriété dans votre budget. Elles sont réparties entre le vendeur et l'acheteur lors de la vente.
- La taxe foncière
Son montant n’est pas à négliger puisqu’en 10 ans, la taxe foncière a augmenté de 32,9 %. Si le vendeur reste redevable de la totalité de la taxe foncière, dans les faits, une clause de répartition au prorata temporis est le plus souvent prévue dans le compromis de vente et dans l'acte authentique. Dans ce cas, l'acheteur est tenu de rembourser sa part de taxe foncière à partir de la date d'achat jusqu'à la fin de l'année en cours.
- Les frais de déménagement
Que vous fassiez appel ou non à des déménageurs, un déménagement implique des frais : location du véhicule, frais d’essence, frais d’emballage, location d’équipements… Comptez entre 500 et 5 000 euros.
- Les travaux de rénovation
Si vous décidez d’acheter un bien dans l’ancien, vous pourrez être amené à faire quelques travaux avant d’emménager. Ils doivent être inclus dans votre enveloppe budgétaire.
Renseignez-vous sur les aides auxquelles vous pouvez prétendre
Bonne nouvelle ! En tant que primo-accédant, vous pouvez être éligible à plusieurs aides et subventions gouvernementales pour faciliter votre achat immobilier, et ainsi réduire le coût de l’opération. Parmi elles, on peut ainsi citer :
- Le Prêt à taux zéro ou PTZ.
- Le prêt accession d’Action Logement.
- Le prêt d’accession sociale.
- Le prêt conventionné.
- Le prêt social location-accession.
- La TVA réduite à 5,5 %.
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