Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) représente une option très intéressante pour investir dans l'immobilier. Il permet en effet aux propriétaires bailleurs de générer des revenus locatifs tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Pour en tirer pleinement profit, découvrez son fonctionnement et les écueils à éviter.
Quelles sont les conditions d'accès au statut LMNP ?
La location meublée non professionnelle permet aux bailleurs de proposer des logements « prêts à vivre ». Le statut LMNP offre un cadre fiscal avantageux. Pour en bénéficier, plusieurs conditions sont toutefois requises. Le logement doit permettre au locataire d'y vivre immédiatement. Il comporte donc un équipement complet : literie, four, plaques de cuisson, réfrigérateur, ustensiles de cuisine, vaisselle, table, sièges, rangements et luminaires. Chaque élément doit être en bon état et conforme aux normes de sécurité en vigueur.
Si vos recettes locatives sont inférieures à 23 000 € par an et qu’elles ne dépassent pas le montant de vos autres revenus, vous relevez du régime fiscal des LMNP. En revanche, si vous dépassez ces seuils, le bailleur bascule vers le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), synonyme d’obligations plus strictes, comme la tenue d’une comptabilité complète avec bilan et compte de résultat.
Pourquoi choisir la location LMNP ?
En immobilier locatif, ce statut présente des avantages fiscaux intéressants, qui dépendent du régime choisi. Jusqu’à 77 700 euros de revenus annuels, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC, qui ouvre droit à un abattement de 50 % sur les loyers en location de longue durée. La déclaration s'effectue sur le formulaire 2042 C PRO. C’est la solution la plus simple pour les propriétaires supportant peu de charges.
En régime réel, accessible à tous les loueurs et obligatoire au-delà de 77 700 euros, il est possible d’amortir le bien et de déduire tous les frais liés au bien (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, assurance et taxe foncière) afin de réduire l’imposition. Ce choix se révèle intéressant pour les investisseurs ayant beaucoup de charges à régler.
Le statut LMNP est par ailleurs réservé aux logements déjà équipés, généralement loués plus cher, ce qui permet d’obtenir un meilleur rendement qu’avec une location nue. Le statut LMNP s’accompagne également de plus de flexibilité, puisque selon le type de bail il permet de louer le bien durant une période définie et de le récupérer plus facilement.
Quels sont les biens éligibles à la location meublée non professionnelle ?
Le statut LMNP est utilisable pour louer un studio, un appartement ou une maison, dans l’ancien ou le neuf. Il convient aussi aux propriétaires bailleurs d’un logement meublé dans une résidence de services, qu’elle s’adresse aux étudiants, aux seniors ou aux touristes. Le choix du bien et de son emplacement est essentiel pour obtenir un loyer plus élevé, un bon taux d’occupation et une rentabilité optimale.
Les erreurs à éviter en LMNP
De temps à autre, les investisseurs commettent des impairs qui réduisent la rentabilité locative de leur bien ou entraînent des complications administratives et fiscales. Le premier écueil concerne le choix du régime fiscal : opter pour le micro-BIC alors que le régime réel permettrait d’optimiser la fiscalité constitue une erreur fréquente. Si vous supportez de nombreuses charges, le régime réel s’avère plus adapté.
Une autre bévue consiste à choisir le régime réel et à oublier de déduire certains frais éligibles. Les propriétaires négligent parfois les démarches administratives, comme l’obtention d’un numéro SIRET, indispensable pour déclarer ses revenus.
Dans un autre registre, vous avez tout intérêt à anticiper la revente du logement. En effet, toute plus-value réalisée sur un bien immobilier est imposable. Vendre au bon moment vous permet donc de limiter le coût de l'imposition.
Comment déclarer ses revenus en LMNP ?
Pour choisir le meilleur régime fiscal en LMNP et déclarer vos revenus locatifs, vous pouvez faire appel à un service en ligne comme JD2M. Cette plateforme permet de réaliser une simulation et de choisir la meilleure option en fonction de votre activité. Selon la formule choisie, vous effectuez ensuite votre déclaration en toute autonomie ou vous déléguez la gestion de la fiscalité de votre activité à un expert-comptable spécialisé.
Dans tous les cas, un accompagnement professionnel permet d’éviter les erreurs déclaratives et d’optimiser la fiscalité de votre activité.
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