Tic-tac, tic-tac... En mai, vous devrez rendre des comptes au fisc au sujet des loyers que vous avez perçus tout au long de l'année, et cela, même s’il ne s’agit pas de votre activité principale. Vous êtes loueur d'un meublé non professionnel ? De quel régime dépendez-vous ? Vous avantage-t-il vraiment ? Tâchons de savoir ce que vous allez payer au fisc. Qui sait ? Vous n'aurez peut-être rien à débourser… Nous faisons le point avec vous.
Location meublée non professionnelle, quelle fiscalité ?
Quand on loue un logement meublé, on a le choix entre deux régimes au moment de faire sa déclaration des loyers reçus au fisc : le régime micro-BIC et le régime réel.
Vous êtes considéré comme loueur non professionnel, si vos revenus de 2024 ne dépassent pas le seuil des 23 000 euros.
Location meublée non professionnelle au régime micro-BIC : comment calculer l’impôt ?
Inscrivez les loyers perçus dans la case dédiée, le fisc appliquera alors un abattement de 50 %. Traduction : la moitié du montant des loyers « gagnés » sera imposée. La loi de finances 2025 prévoyait de passer cet abattement à 30 %, mais avec la démission du gouvernement, il est maintenu à 50 %. Ceux qui louent un bien classé en meublé touristique profitent encore d'un abattement de 71 %.
De nouveaux taux s'appliquent aux revenus locatifs perçus depuis le 1er janvier 2025
- « 50 % pour les biens classés et les chambres d'hôtes – avec un plafond de 77 700 € de revenus locatifs annuels –;
- 30 % pour les biens non classés – avec un plafond de 15 000 € de revenus locatifs annuels – », précise le Service Public.
L’imposition de la location meublée non pro au régime réel
Toutefois, il est possible que ce système de calcul ne vous avantage pas… Ce sera peut-être différent avec le régime réel, dans la mesure où il permet, dans certains cas, de ne pas payer d'impôts. Ici, vous déduisez les charges réelles et l’amortissement des loyers perçus avant de les soumettre à l’impôt. Conséquence : une fois les soustractions effectuées, il ne reste plus grand-chose, voire rien, à déclarer.
Attention à ne pas vous tromper ! Il faut être rigoureux ou faire appel à un expert comptable, surtout pour le calcul de l'amortissement. C'est ce qui est préconisé, car votre déclaration doit être « conforme au Code du commerce et au plan comptable général. Vous devez déposer une déclaration de résultat n° 2031 et ses annexes (bilan, compte de résultats … », rappelle le site impots.gouv.fr
Par ailleurs, ceux qui ont souscrit dans certaines structures entre 2009 et 2022 peuvent bénéficier de la réduction « Censi-Bouvard ».
Des charges déductibles
- Les frais pour l’acquisition du bien.
- Les intérêts d’emprunt et les frais de dossier, la première année.
- L’assurance habitation propriétaire non occupant.
- L’assurance emprunteur du prêt ainsi que les frais bancaires.
- Les honoraires versés à un expert-comptable.
- Certains travaux d'amélioration.
- La taxe foncière.
- La contribution foncière des entreprises (CFE).
- Les provisions pour risque de loyer impayé, etc.
Quel taux d'imposition pour la location meublée non professionnelle ?
Le principe est identique à celui de vos salaires : les loyers imposables subissent l’impôt sur le revenu. Son taux dépend de votre tranche et peut s’élever à 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %. Vous pouvez aussi en être exempté. Il y a également les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.
À savoir :
Le régime micro-BIC est possible, si et seulement si vos loyers sont inférieurs à un plafond de 77 700 €. Au-delà, le régime réel est obligatoire. Le plafond comprend le total des loyers perçus sur l’ensemble des biens loués meublés.
L’année où vous commencez le régime réel, vous vous engagez à y rester 2 ans.
Le choix du régime micro-BIC était une erreur et vous préféreriez passer au régime réel ? Prévenez les impôts avant le 1er février de l’année des revenus. Par exemple, si vous informez le fisc avant le 1er février 2026 que vous passez au réel, ce choix s’appliquera sur la déclaration 2027 des revenus 2026.
Et pour les loueurs de locations meublées pro, ça se passe comment ?
Votre foyer cumule plus de 23 000 € de recettes liées à activité sur l'année ET cela représente un montant supérieur à vos autres revenus d'activité ? Vous êtes loueur de location meublée professionnel.
Vous êtes alors soumis à l'impôt sur le revenu, catégorie des bénéfices industriels et commerciaux – BIC –, à moins que vous n'exerciez cette activité par le biais d'une SCI, auquel cas vous serez alors soumis à l'impôt sur les sociétés.
Si vous mettez en location des meublés de tourisme non classés et que votre chiffre d'affaires ne dépasse pas 77 700 €, vous êtes soumis au régime de la micro-entreprise. Si ce sont des biens classés, vos revenus sont plafonnés à 188 700 €.
Si vos revenus sont supérieurs, vous dépendez du régime réel. Vous déduirez alors de vos impôts un ensemble de frais : entretien et réparation, impôts locaux, intérêts d'emprunt, amortissement... Cependant, vous devrez payer la taxe foncière, la cotisation foncière des entreprises – la CFE – et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises – la CVAE –, en cas de chiffre d'affaires hors taxe supérieur à 500 000 €. Notez que la location en meublé, sans prestation de service, n'est pas soumise à la TVA.
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