L'abattement fiscal sur les meublés de tourisme revu à la baisse

En septembre, dans une interview au Parisien, le premier ministre, Bruno Le Maire avait exprimé sa volonté de faire passer l'abattement fiscal pour les biens en location meublée saisonnière de 71 à 50%. "Environ 100 000 logements loués en France bénéficient actuellement d'un abattement fiscal de 71%. C'est énorme ! Cela incite les propriétaires à ne pas mettre leur logement en location car ils peuvent gagner autant d'argent en trois mois qu'en une année !", avait-il expliqué. "Nous réduirons cet abattement fiscal à 50% pour les logements meublés, afin de favoriser le retour de ces Airbnb sur le marché", continuait-il. Cette mesure devrait selon lui permettre à la France de sortir de l’état de crise du logement qu’elle connaît.

Pour y voir plus clair, faisons un récap' des avantages fiscaux des propriétaires français, selon le classement des biens mis en location : Un propriétaire ayant choisi une location de long terme, non meublée, bénéficie d'un abattement de 30% jusqu'à 15 000 euros.

Pour les locations meublées, le propriétaire profite d'un abattement fiscal de 50% jusqu'à 72 600 euros. Lorsque ce plafond est dépassé, le propriétaire peut, selon son régime, encore déduire toutes les charges, et même un amortissement du bien. Nous y reviendrons plus tard.

Mais la palme de la rentabilité revient aux meublés touristiques avec un abattement fiscal jusqu’à 71% et un plafond de recettes de 176 200 euros. Une seule contrainte : la location ne peut excéder 90 jours consécutifs. Cette formule a séduit de nombreux contribuables, au grand dam des locataires “longue durée”, en particulier dans les zones tendues du territoire. Ils ne trouvent plus de quoi se loger. En particulier les étudiants, premières victimes de la pénurie de locations. 

Un coup dur financier pour ceux qui ont choisi la location meublée saisonnière ! Oui, ça va faire mal. Ceux qui relèvent du régime micro-bic seraient taxés sur la moitié de leurs loyers bruts à partir de 2024.

À noter : le projet de loi de finances 2024 pourrait prolonger le dispositif d’exonération d'impôt sur le revenu prévu pour les personnes qui louent ou sous-louent une ou plusieurs pièces de leur résidence principale, jusqu'au 31 décembre 2027. 

Les revenus locatifs issus d’une location meublée sont considérés comme des revenus commerciaux imposables, rubrique BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Et là, deux cas de figures : opter pour le régime micro BIC ou le régime réel. Pour le premier, le Fisc applique un abattement de 50% sur les recettes de la location pour calculer l’impôt. Avec le second, le contribuable déduit ses charges réelles - intérêts d’emprunt, achat de meubles, taxe foncière, assurance loyer impayé, charges de copro, etc - et l’amortissement. C'est l'estimation de la perte de valeur du logement, due à l’usage des locataires chaque année. La somme de ces abattements peut faire descendre les impôts en flèche.  

Cette réforme passera-t-elle ? Elle n'est pas encore inscrite dans le projet de loi de finances pour 2024 présenté en Conseil des ministres fin septembre. Pour la Fédération nationale des agents immobiliers (FNAIM), "réduire l’abattement de 71 % à 50% ne suffira pas à organiser un basculement structurel de ces logements vers le parc locatif privé". Avec un abattement limité à 50 %, les loueurs de chambres d’hôtes et de meublés de tourisme resteront avantagés par rapport aux loueurs de logements vides, qui bénéficient d’un abattement de 30 % seulement lorsqu’ils relèvent du régime micro-foncier.

D'autres attendent une réforme générale et les pistes fusent. Pour exemple, Patrice Vergriete, ministre délégué auprès du ministre de la Transition écologique a proposé "d'aligner la fiscalité des meublés touristiques, des meublés traditionnels et des locations vides, avec un abattement fiscal de 40%", lors d’une interview accordée au Monde. Affaire à suivre.