Terrain viabilisé et terrain non viabilisé : quelle est la différence ?

Un terrain viabilisé est un terrain qui a été préparé pour accueillir la construction d’un bâtiment. Autrement dit, il s’agit d’un terrain raccordé à tous les réseaux indispensables, comme l'électricité, l'eau potable, le gaz, le téléphone et l'assainissement. Il dispose donc de toutes les infrastructures nécessaires pour assurer le confort matériel des futurs habitants.

Il est possible d’y commencer la construction de votre future maison individuelle neuve sans délai et sans à avoir à entreprendre diverses démarches administratives et à payer pour raccorder le terrain aux différents réseaux essentiels à votre confort… À condition que le terrain viabilisé soit bel et bien constructible. En effet, même viabilisé, un terrain peut être défini comme non constructible par le Plan local d’urbanisme (PLU) de la commune. Cela est notamment le cas si la zone est inondable ou sujette aux glissements de terrain.

En toute logique, le prix de vente d’un terrain viabilisé est souvent plus élevé que celui d’un terrain qui ne l’est pas, justifié par les dépenses que vous n’aurez pas à prendre en charge par la suite et le gain de temps lié à l’absence de démarches de viabilisation.

Comme vous l’aurez deviné, un terrain non viabilisé est, contrairement à un terrain viabilisé, une parcelle qui n'est pas encore raccordée aux différents réseaux publics indispensables à votre confort (eau potable, gaz, téléphone et assainissement) et parfois même aux voies publiques. En d’autres termes, un terrain non viabilisé est une parcelle sur laquelle des travaux de raccordement sont nécessaires avant qu’elle soit susceptible d’accueillir une construction neuve.

Le prix d’un terrain non viabilisé est donc la plupart du temps moins élevé que celui d’un terrain viabilisé de superficie équivalente. Si cela semble à première vue intéressant, il faut garder à l’esprit que le coût de la viabilisation d’un terrain peut être élevé. En fonction de la distance entre le terrain et les réseaux publics, la nature du sol et les spécificités de votre projet, il faut compter entre 5 000 et 15 000 €. Mieux vaut donc évaluer le coût total de la viabilisation du terrain avant de vous lancer dans l’achat d’une parcelle non viabilisée.

De plus, le temps d’entreprendre les différentes démarches (obtention du certificat d’urbanisme, demande de raccordement aux réseaux, réalisation des travaux de viabilisation…), vous devrez patienter plusieurs mois avant de commencer les travaux de construction de votre maison neuve.

Vous l’aurez compris, acheter un terrain viabilisé ou un terrain non viabilisé, ce n’est pas du tout la même chose. D’une manière générale, il est important de prendre plusieurs précautions avant de jeter votre dévolu sur une parcelle sur laquelle vous souhaitez construire ou faire construire votre habitation.

Dans un premier temps, assurez-vous que le terrain mis en vente est constructible. Pour cela, vous avez la possibilité de consulter le PLU, qui précise notamment les règles de construction et les délimitations des zones à risques naturels ou technologiques. Pour en savoir plus sur les risques naturels (inondations, cavités souterraines, terrain argileux...), vous pouvez consulter le site Géorisques. Vous y trouverez aussi les servitudes (mines, canalisations, patrimoine naturel, culturel et sportif à protéger...) et les futurs projets d'aménagement locaux.

Pour vous assurer que votre projet est réalisable sur le terrain viabilisé ou le terrain non viabilisé que vous souhaitez acquérir, vous pouvez demander un certificat d'urbanisme opérationnel auprès de la mairie. Le certificat d'urbanisme vous indique si le terrain est viabilisé ou non viabilisé. La promesse ou le compromis de vente que vous signez peut prévoir une clause suspensive que l'acte authentique de vente sera signé à condition d'obtenir un certificat d'urbanisme opérationnel positif.