Faut-il investir dans les passoires thermiques ?

Depuis la Loi Climat et Résilience, entrée en vigueur au printemps 2021, la performance énergétique d’un logement, communiquée par le biais de son diagnostic de performance énergétique (DPE), a une forte incidence sur le prix des biens considérés comme des passoires thermiques (biens avec un DPE F ou G). Et pour cause : cette loi impose aux propriétaires de rénover leurs biens classés F et G pour continuer à les louer. Un certain nombre d’entre eux préfèrent ainsi les vendre plutôt que de réaliser ces travaux. Résultat ? Un nombre croissant de biens énergivores a envahi le marché immobilier.

Selon une étude réalisée par les équipes scientifiques de Meilleurs Agents, les conséquences sur les prix sont sans équivoque. Au 1er mars 2024, les annonces immobilières répertoriées de biens classés G affichaient ainsi des prix 14 % moins cher que des biens classés D, soit 458 euros en moyenne en moins par mètre carré. Les logements classés F affichaient quant à eux des prix 13 % moins cher, en moyenne.

À ces prix inférieurs s’ajoute également un taux de négociation plus agressif.

Selon Meilleurs Agents, ce sont ainsi près de 70 % des appartements des classes F ou G qui sont négociés dans les 10 plus grandes métropoles françaises (hors Paris), contre 61 % pour les biens des classes supérieures.

La marge de négociation moyenne pour un bien classé G s’élève à 5,9 % contre 3 % pour un A. Au final, un bien classé G se vendrait ainsi 16 % moins cher qu’un bien classé D.

Si l’enveloppe budgétaire des travaux est bien entendu à considérer avant de se lancer, des aides et des déductions fiscales peuvent rendre très attractives les possibilités d’investissement dans une passoire thermique. Un atout supplémentaire non négligeable à considérer de près, en plus des prix décotés et des marges de négociation.

Ces dispositifs peuvent être combinés et ainsi couvrir une grande partie des coûts des travaux.

• Les Certificats d’économie d’énergie (CEE) : le logement doit avoir plus de 2 ans et les travaux d’isolation ou de chauffage doivent être réalisés par un artisan RGE.
• Éco-prêt à taux zéro (PTZ) : ce prêt permet de financer les travaux sans intérêts, ce qui est particulièrement avantageux pour ceux qui souhaitent rénover, sans avoir de frais supplémentaires.
• MaPrimeRénov’ : le logement doit avoir plus de 15 ans et les travaux doivent être également réalisés par un artisan RGE.

Il est également possible de bénéficier d’avantages fiscaux, tels que :

• Le dispositif Denormandie, éligible pour l’achat d’un bien ancien à rénover dans l’une des 234 communes du dispositif « Action cœur de ville ».
• Le déficit foncier, qui permet aux bailleurs de déduire la part de « déficit foncier » issue de travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration du revenu global imposable.
• Le dispositif « Loc’Avantages », proposé par l’ANAH sous forme de réduction d’impôt.

Pour autant, les bonnes affaires risquent d’être de plus en plus difficiles à dénicher ! Ainsi, après une accélération du nombre de mises en vente de passoires thermiques entre juillet 2021 et janvier 2023 à la suite de la promulgation de la loi Climat et Résilience, elles se font désormais de plus en plus rares sur le marché.

Le nombre de mises en vente de biens classés F ou G a en effet baissé de 11,8 % depuis le 1er janvier 2023, contrairement à celui des biens classés A, B, C, D et E. Pour expliquer cette chute, 32 % des propriétaires interrogés affirment avoir réalisé des travaux de rénovation énergétique en 2023, permettant à 1 bien rénové sur 5 de sortir de la catégorie F ou G.

Alors que les logements dont le DPE est G seront interdits à la location dès le 1^er janvier 2025, une proposition de loi déposée par les députés Bastien Marchive et Iñaki Echaniz pourrait venir assouplir le calendrier. Elle vise à prolonger temporairement la possibilité de louer des logements classés G, si des travaux de rénovation sont en cours ou si des blocages persistent au sein de la copropriété quant à la réalisation de ces travaux. 

L’interdiction de location des passoires thermiques ne s’appliquera pas aux baux en cours, mais seulement aux nouveaux contrats de location conclus à partir du 1er janvier 2025 pour les logements G, ainsi qu’aux renouvellements de baux signés à partir de cette même date.