Propriétaires-bailleurs : ce qui va probablement changer très bientôt…

Selon la Fondation pour le Logement, plus de 12 millions d’individus sont concernés, à des degrés divers, par la crise du logement qui sévit actuellement en France – et plus de 4 millions de personnes souffrent de mal-logement. Un constat alarmant ! Il est donc urgent de redynamiser les filières concernées, notamment à travers l’investissement locatif, en déclin de 10,3 % comparativement aux trois premiers mois de 2024.

C’est l’objectif de la mission parlementaire confiée par la ministre du Logement Valérie Létard au sénateur Marc-Philippe Daubresse (les Républicains) et au député Mickaël Cosson (les Démocrates). Depuis le mois de mars, ils travaillent d’arrache-pied sur des pistes de réflexion pour tenter de renverser la vapeur et stimuler à nouveau l'appétence des investisseurs.

Aujourd’hui, la principale proposition porte sur la création d’un statut fiscal universel du bailleur privé. Une solution dans les tuyaux depuis quelques années déjà, largement encouragée par les professionnels du secteur et les organisations du logement.

Le projet qui devrait être intégré au PLF 2026 (projet de loi de finances pour 2026) contient plusieurs propositions fortes :

• un taux d’imposition forfaitaire unique de 12,8 % sur les revenus locatifs (sous conditions : DPE D et plafonds de loyer). Tous les bailleurs seraient concernés qu’ils pratiquent la location vide ou meublée. En d’autres termes, la taxation à l’IR ne serait plus d’actualité ;
• un amortissement de 80 % de la valeur du bien (2 % chaque année, durant 40 ans). Applicable ici aussi par tous les bailleurs (amortissement généralisé personne physique/personne morale) ;
• un amortissement de 5 % pendant 20 ans est envisagé pour les gros travaux ;
• une simplification des règles conduisant à plus de lisibilité, ainsi qu’un cadre pérenne pour restaurer la confiance des bailleurs.

Par ailleurs, la ministre du Logement, a fait connaître les principaux objectifs de cette réflexion : l’incitation des investisseurs afin qu'ils louent sur de longues durées, la réinstauration de la confiance et enfin une action déployée rapidement compte tenu de l’urgence de la situation du marché locatif.

Dans son rapport remis à la ministre du Logement, l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) propose la « possibilité d'étaler le coût de l'investissement locatif sur toute sa durée d'usage, en le déduisant chaque année de son revenu foncier ». Ce modèle existe déjà en Allemagne.

Dans le détail, il serait possible d’amortir 2 % de la valeur du bien durant 40 ans, soit 80 %. Les travaux importants pourraient également être amortis sur 20 ans (5 % par an). Avec cette mesure, l’UNPI estime un rendement supplémentaire de l’ordre de 0,8 à 1 % pour les bailleurs.

Au-delà de ces arrangements fiscaux, l’UNPI souhaite une plus large reconnaissance du statut du bailleur privé, puisqu’il est un véritable acteur économique du logement !

Ces propositions interviennent au sein d’une stratégie plus vaste pour relancer l’accession au logement, ainsi que l’investissement locatif en France. En effet, le prêt à taux zéro (PTZ) a été élargi à tout le territoire récemment. Une mesure qui devrait profiter à de nombreux primo-accédants qui ont été largement écartés du crédit immobilier avec la montée des taux.

Le logement locatif intermédiaire (LLI), quant à lui, se pose en alternative au Pinel, pour permettre aux investisseurs d’investir sur le marché immobilier en contrepartie d’avantages fiscaux alléchants (crédit d’impôt sur la taxe foncière, TVA réduite, etc.).

Les conclusions de ces réflexions sur le statut du bailleur privé sont bien sûr très attendues et feront certainement l’objet de nombreux débats, en vue de la prochaine loi de finances. Affaire à suivre…