Comment louer une partie de votre logement ?

Si vous êtes propriétaire, vous n’avez pas besoin d’autorisation préalable pour mettre en location longue durée une pièce de votre résidence principale. Toutefois, certains critères de confort du logement loué doivent être observés, comme l’établissement des diagnostics obligatoires valables dans le cadre de toute location. Si vous êtes locataire, vous devrez obtenir l’autorisation de votre bailleur pour sous-louer une partie du logement.

Pour la location saisonnière de type Airbnb, certaines communes, le plus souvent situées en zone tendue, exigent une déclaration en mairie. Toutefois, pensez à vérifier que le règlement de copropriété ne contienne pas de restrictions quant à la location de courte durée.

Votre jolie petite buanderie est fin prête pour recevoir le nouveau locataire ? Bippp ! On vous arrête tout de suite. Louer une chambre meublée dans votre maison vous oblige à respecter certains critères de confort, de décence et de salubrité :

• la pièce louée doit offrir une surface au moins égale à 9 m², avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres (ou 20 m³) ;
• la chambre doit posséder une fenêtre ouvrant sur l’extérieur, c’est une mesure de sécurité ;
• votre locataire doit pouvoir atteindre facilement la cuisine et les équipements sanitaires. Si les toilettes de votre locataire sont dans votre chambre, c’est un problème.

D’autre part, en 2024, plusieurs diagnostics doivent avoir été réalisés et annexés au contrat de bail :

• le DPE (diagnostic de performance énergétique),
• le diagnostic électricité et le diagnostic gaz,
• le Crep (constat de risque d’exposition au plomb),
• le DAPP (diagnostic amiante parties privatives), si le locataire en fait la demande.

Ils font tous partie du DDT (dossier de diagnostic technique).

Pour accueillir votre « nouveau colocataire » dans votre maison, vous avez le choix entre plusieurs baux déjà existants.

• Le bail classique de location meublée. Valable pour un an, il est tacitement reconduit chaque année. Vous pouvez éviter la tacite reconduction en respectant un préavis de 3 mois avant le terme, pour le motif suivant : « Reprise du logement pour occupation ». Quant au locataire, il peut partir de façon anticipée en respectant un préavis d’un mois.
• Le bail meublé étudiant. Signé pour 9 mois, ce bail n’est pas renouvelé tacitement.
• Le bail mobilité (entré en vigueur en 2018). Ce contrat de location plus flexible permet de louer à des personnes sur de courtes périodes (mais jamais plus de 10 mois pour un seul locataire). Un bon compromis pour les stagiaires, les personnes en mutation professionnelle, les apprentis, etc.

Bien sûr, une partie de vos loyers encaissés ira dans les caisses de l’administration fiscale. Comme pour une location usuelle, vos revenus doivent être déclarés et ils sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) au régime micro-BIC ou au régime réel. Il est toutefois possible de bénéficier d’une exonération d’impôts. Pour cela, trois critères cumulatifs doivent être respectés :

• le logement loué doit demeurer la résidence principale du propriétaire bailleur ;
• la partie de votre logement loué doit constituer la résidence principale du locataire ;
• le loyer fixé doit être « raisonnable » au sens de l’administration fiscale.

Chaque année, le fisc réévalue les plafonds du « loyer raisonnable » qui permettent notamment de bénéficier d’une exonération d’impôts. En 2024, le loyer hors charges annuel par m² de surface habitable ne doit pas dépasser :

• 206 € en Île-de-France,
• 152 € dans le reste de la France.

1. Le premier conseil pour s’assurer que l’expérience soit agréable pour tous est de bien sélectionner votre locataire. Vous serez amené à partager le même environnement durant quelques mois, il est crucial que vos modes de vie soient compatibles et que chacun soit respectueux envers l’autre.  
2. Prévenez votre assurance habitation de la présence de votre nouveau locataire.  
3. Vérifiez que tous les équipements du locataire soient en bon état (literie, meubles, prises électriques, etc.).  
4. Fixez un loyer juste et raisonnable en comparant les offres disponibles dans votre secteur.  
5. Vérifiez l’encadrement et le plafonnement des loyers dans votre ville. Ils s’appliquent aussi à ce type de location.

Pour rentabiliser votre résidence principale ou pour combler le vide laissé après le départ de votre enfant, louer une pièce de votre logement peut être une solution extrêmement gratifiante. Pensez-y !