Il n’y a pas de doute : en 2024, les acquéreurs négocient sec ! La hausse des taux, les baisses de prix insuffisantes par endroits, et l’inflation, ont altéré le pouvoir d’achat des ménages. Ces facteurs ont inévitablement conduit au retour de la négociation sur le marché immobilier. Toutefois, toutes les villes et régions de France ne sont pas logées à la même enseigne. Si les marges de négociation sont importantes à Brest, elles sont plus restreintes à Lyon, par exemple. Quelles sont donc les communes où l'on négocie le plus ? La start-up PriceHubble, spécialiste de l’analyse immobilière, a enquêté sur le sujet.
Brest, Bordeaux et Rennes sur le podium des villes où l'on négocie le plus !
Les dynamiques de négociation ne sont pas identiques sur tout le territoire. De plus, les raisons qui expliquent une négociation appuyée dans une ville ne sont pas nécessairement les mêmes dans une autre. Selon l’étude menée par PriceHubble, avec les données DVF (demandes de valeurs foncières) de l’année 2023, les taux de négociation médians les plus élevés pour les appartements concernaient en 2023 les villes de Brest (10,55 %), Bordeaux (8,98 %), Rennes (7,99 %), Cannes (7,92 %), Nantes (7,64 %) et Toulouse (7,56 %). Ces fortes marges de négociation s’expliquent en partie par l’état d’un marché, où l’offre de biens est plus faible que la demande.
La région Bretagne possède deux villes sur le podium, avec Brest, où le taux de négociation médian dépasse les 10 %, et Rennes. Dans ces ensembles urbains, on peut noter que les prix de l’immobilier avaient fait un bond énorme et rapide, avant le retournement du marché. À Rennes, la variation des prix de l’immobilier en m² a été de +59,51 % entre 2013 et 2023, selon une note de conjoncture des notaires de France. Pour Bordeaux, elle s'est montée à +69,45 % ! Ces deux villes ont enregistré par la suite des baisses de prix significatives en 2023 : -3,2 % pour Rennes et -7,4 % pour Bordeaux. Ces inflexions sur les prix ont pu encourager un contexte plus favorable à la négociation.
Dans des villes comme Lyon ou Villeurbanne, les acheteurs semblent avoir moins de possibilités à obtenir des baisses de prix significatives pour l’achat d’un appartement.
Taux de négociation médian par ville pour les appartements (chiffres 2023, étude PriceHubble) :
- Brest : 10,55 %
- Bordeaux : 8,98 %
- Rennes : 7,99 %
- Cannes : 7,92 %
- Nantes : 7,64 %
- Toulouse : 7,56 %
- Montpellier : 6,84 %
- Saint-Etienne : 6,54 %
- Paris : 6,41 %
- Nice : 6,01 %
- Dijon : 5,53 %
- Marseille : 5,26 %
- Grenoble : 4,47 %
- Lyon : 3,91 %
- Villeurbanne : 3,85 %.
En septembre 2024, Nantes est la ville où l'on négocie le plus
Les équipes de Meilleurs Agents ont mené l’enquête de leur côté pour connaître les derniers taux de négociation constatés dans les grandes villes de France. Nantes connaît la marge de négociation la plus importante, avec -11 %.
- Nantes : -11 %
- Marseille : -8 %
- Toulouse : -7 %
- Nice : -6 %
- Lille : -6 %
- Lyon : -6 %
- Strasbourg : -5 %
- Montpellier : -5 %
- Paris : -4 %
- Bordeaux : -3 %
- Rennes : NA
Qu’en est-il de Paris ?
À Paris, la baisse des prix a été assez spectaculaire sur l’année 2023. Dans plusieurs arrondissements de la ville, les prix au m² sont passés sous la barre symbolique des 10 000 euros, ce qui atteste d’un marché un peu moins dynamique que les années précédentes. Pourtant, les marges de négociation dans la capitale ont été contenues (-4 %). Cela s'explique sans doute par le fait que Paris reste Paris, avec une demande immobilière présente malgré tout et un foncier disponible non-extensible.
Le saviez-vous ?
Certaines typologies de logements, comme les passoires énergétiques, peuvent bénéficier de marges de négociation intéressantes (environ -6 % pour un bien classé G). Cela s'ajoute à une décote sur le prix déjà existante, puisque « un bien classé G est proposé 15 % moins cher sur le marché qu’un bien comparable classé D, c’est en moyenne 458 €/m2 de moins sur le prix de vente affiché, avant négociation ».
En région Occitanie, les acheteurs ont une forte capacité de négociation
En Occitanie, les acheteurs sont très offensifs vis-à-vis de la négociation. C’est la région de France qui présente le taux de négociation médian le plus élevé : 9,55 %. Les acquéreurs connaissent bien leur marché immobilier, et ils ont compris que l’offre y est plus importante que la demande. Juste derrière, viennent la Bretagne, puis la Nouvelle-Aquitaine, avec des taux de négociation médians respectifs de 8,85 % et 8,78 %. Dans ces régions, les vendeurs ont fait un blocage au départ pour consentir à des baisses de prix. Aujourd’hui, les biens immobiliers se vendent rarement au prix affiché et les acheteurs ont clairement le pouvoir. En revanche, en Auvergne-Rhône-Alpes, en Île-de-France, et en Bourgogne-Franche-Comté, les possibilités de négociation sont assez réduites.
Taux de négociation médian par région pour les appartements (chiffres 2023, étude PriceHubble) :
- Occitanie : 9,55 %
- Bretagne : 8,85 %
- Nouvelle-Aquitaine : 8,78 %
- Pays de la Loire : 8,77 %
- Hauts-de-France : 8,7 %
- Centre-Val de Loire : 8,3 %
- Provence-Alpes-Côte d’Azur : 8,18 %
- Grand Est : 7,99 %
- Corse : 7,94 %
- Normandie : 7,89 %
- Bourgogne-Franche-Comté : 7,06 %
- Île-de-France : 6,77 %
- Auvergne-Rhône-Alpes : 6,07 %
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