Pouvoir d’achat immobilier : ces villes qui gagnent... ou perdent !

En février dernier, les taux d’intérêt sont passés sous la barre des 4 % et bonne nouvelle : la tendance à la baisse devrait se poursuivre. Taux d’intérêt et prix immobiliers : deux indicateurs clés pour les ménages désirant réaliser un projet d’achat. Les équipes de Meilleurs Agents ont donc enquêté sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages, dans les 51 plus grandes villes France. Quelles sont les gagnantes ? Les perdantes ? Les « data scientist » ont également fait l'exercice en projetant un taux d'intérêt à 3,5 %. Voilà les résultats ! 

Sans grande surprise, en 4 ans, dans les 51 plus grandes villes de France, les ménages ont perdu 10 m² de pouvoir d’achat immobilier en moyenne (tous types de biens confondus). C’est une pièce de moins ! Pas étonnant, puisque sur la même période entre le 1^er avril 2020 et le 1^er avril 2024, les taux d’intérêt ont fait un bond – ils sont passés de 1,25 % à 3,95 %.

Toutefois, cette baisse moyenne de pouvoir d’achat est à relativiser selon les villes, car les prix immobiliers n’ont pas baissé de façon uniforme sur tout le territoire. De façon générale, le pouvoir d’achat a été plus impacté dans les villes où les prix ont fortement augmenté sur les quatre dernières années. C’est le cas de Quimper (+30,8 %), Saint-Étienne (+22,3 %), et Béziers (+38,7 %). La perte de pouvoir d’achat dans ces trois villes atteint plutôt 28 m², voire davantage. La taille d’un studio plutôt confortable.

Perte de pouvoir d’achat immobilier en 4 ans, pour ces trois villes :

• Quimper : -32 m² (+30,8 % de hausse de prix en 4 ans)
• Saint-Étienne : -32 m² (+22,3 % de hausse de prix en 4 ans)
• Béziers : -28 m² (+38,7 % de hausse de prix en 4 ans)

Depuis la remontée des taux d’intérêt, Paris a été le théâtre d’une dégringolade des prix immobiliers, passant sous la barre symbolique des 10 000 € le m². Certains quartiers à l’est de la ville offrent même un prix au mètre carré avoisinant les 8 085 €, comme dans le 19^e arrondissement (prix au 1^er février 2024). En moyenne, les prix immobiliers à Paris ont baissé de -12,4 % en 4 ans. C’est la seule ville de France à montrer un gain de pouvoir d’achat immobilier. Au 1^er avril 2024, un ménage de deux personnes pouvait espérer acquérir 28 m², contre 26 m² en avril 2020 ; c’est 2 m² de plus !

« Le cycle baissier de prix dans la capitale a débuté à la suite de la crise sanitaire, ce qui a permis aux résidents parisiens de quasiment compenser la récente hausse des taux d'intérêt. Ces derniers, qui baissent et qui devraient continuer de le faire, permettraient même aux Parisiens de dépasser leur niveau initial de pouvoir d’achat immobilier », précise Imane Selmane, économiste chez Meilleurs Agents.

Une nouvelle baisse des taux d’intérêt à venir ? L’espoir est tout à fait permis, puisque la Banque centrale européenne (BCE) l’envisage, si l’inflation reste contenue (autour de 2 %).

Suivant l’hypothèse d’un taux d’intérêt à 3,5 % en juillet prochain, et avec des niveaux de prix et de revenus identiques, les équipes data science de Meilleurs Agents prévoient un regain de pouvoir d’achat entre +1 m² et +4 m², dans les 51 plus grandes villes de France. Cette éventuelle baisse de 0,5 point du taux d’intérêt redonnerait aux Français une capacité d’emprunt plus confortable (+5 %).

Mais pourquoi s’arrêter là ? Certains observateurs n’écartent pas la possibilité d’un taux d’intérêt à 3 %, en décembre 2024, d’autant que l’inflation ralentit plus vite que prévu. Le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, l’a récemment déclaré : « Il y aura peut-être des variations de court terme de l'inflation dans les mois à venir, mais nous allons ramener l'inflation à 2 % d'ici l'an prochain au plus tard. ». Suivant cette hypothèse, les futurs acquéreurs pourraient alors récupérer jusqu’à +9 m², par rapport à avril 2024. Sur le podium des villes qui ont le plus à gagner : Saint-Étienne et Bourges (+9 m²), ainsi que Limoges et Mulhouse (+8 m²).

« Ces deux dernières années, les habitants des plus grandes villes de France ont dû faire face à des prix de l’immobilier et des taux d’intérêt élevés, ne permettant pas de disposer d’un pouvoir d’achat immobilier moyen suffisant pour accéder à la propriété. Le nouveau souffle apporté par la baisse des taux, bien que progressive et lente, couplée à une baisse générale des prix enclenchée depuis janvier 2023, va offrir aux projets d’achats des Français un nouvel espoir », analyse encore Imane Selmane.