Tout comprendre à... la plus-value sur la vente d’un appartement loué

Présenté ainsi, il y a de quoi vous enlever le sourire. Ne vous inquiétez surtout pas, nous mettrons du baume sur votre cœur. Selon votre situation personnelle et les caractéristiques du logement, vous pourrez bénéficier d’un abattement exceptionnel ou d’une exonération. Suivez-nous pour plus de détails.

On parle de plus-value immobilière lorsque le tarif de vente d’un bien est supérieur à son prix d’achat. Parfois appelée bénéfice ou marge, elle est la différence positive entre les coûts de vente et d’acquisition. L’une de ses particularités : offrir de la joie à l’investisseur.

La plus-value imposable ne s’applique que sur la vente immobilière (ou cession). Elle est taxée à 34,5 %, dont 17,2 % de prélèvements sociaux et 19 % d’impôt sur le revenu. Si l’appartement vous a été transmis par succession ou donation, cela ne vous concerne pas. Et c’est tant mieux pour vous.

Place à la question que vous attendez : est-ce possible d’échapper à l’imposition lors d’une telle transaction immobilière ? Soyez rassuré car il existe une exonération exceptionnelle. Bien évidemment, elle est soumise à des conditions particulières. Tout d’abord, il faut que la vente finance la construction ou l’achat de la résidence principale (dans un délai de deux ans). Sur un autre plan, vous ne deviez pas être propriétaire du logement principal dans les quatre ans précédant la vente.

Pour toutes les ventes réalisées depuis février 2012, l’exonération n’est prise en compte qu’une fois.

De nombreux biens sont concernés par l’imposition de la plus-value immobilière. Citons les terrains, les locaux commerciaux, les logements vacants, les biens locatifs et les résidences secondaires. À cela s’ajoutent les parts détenues dans une SCI ou une SCPI et les terrains à bâtir (depuis septembre 2014). Oui oui, la liste est très longue !

À toute règle, son exception. On distingue plusieurs cas d’exonération totale, parmi lesquels les résidences principales et leurs dépendances. Après de longues années de détention, les plus-values sont effacées via le jeu des abattements. Cependant, le paiement de l’impôt est indispensable lors d’une revente dans l’intervalle.

Ça y est ! Vous avez décidé de revendre votre appartement. Mais il y a un problème : un locataire l’occupe. Ne paniquez pas. En toute franchise, ce cas se produit fréquemment. Rien d’alarmant donc. Deux options sont possibles :

• Donner congé pour vente.
• Vendre l’appartement encore en location.

Donnez congé pour vente

À travers une lettre recommandée, donnez congé pour vente au locataire. Expliquez-lui la situation dans une période précise. N’oubliez pas qu’il dispose d’un droit de préemption. Autrement dit, il est prioritaire pour l’achat de l’appartement. Un conseil : n’essayez pas de la lui faire à l’envers, faute de quoi vous vous exposerez à des sanctions. L’occupant doit faire une proposition dans un délai de deux mois. S’il ne se manifeste pas, considérez cela comme un refus d’acquisition du logement.

Vous pensez que la vente d’un appartement loué est une tâche simple ? Que neni ! Inutile de tenter, à moins que vous vouliez perdre votre argent. Il est préférable de contacter un agent immobilier. Ce professionnel jouit d’une solide expertise dans le domaine. Il réalise une bonne estimation immobilière, en se basant sur les caractéristiques du bien et les tendances du marché. Voici quelques-unes de ses autres missions : publication de l’annonce, recherche de potentiels acquéreurs, organisation des visites ... Force est de constater qu’il a de multiples casquettes.

Vendez l’appartement encore loué

Rien ne vous empêche de vendre l’appartement encore en location. En procédant de cette façon, l’acquéreur évite la vacance locative et profite d’une décote en termes de prix de vente. Il connait le rendement locatif en amont et n’a pas besoin de rechercher un locataire. Il sait si ce dernier est un bon payeur ou non. Cet aspect rassurant est fortement apprécié.

De son côté, le cédant n’a aucun délai spécifique à respecter. Il vend le bien lorsqu’il en a envie. En fonction de la durée restante du bail locatif en cours, il envoie un congé de vente au locataire. Par la suite, il prévoit la date de son départ. Que faire si la durée n’est pas en adéquation avec les délais ? Bah, revendre le bien avec le locataire en place. Rien de magique.

Que la location soit meublée ou nue, l’anticipation de la taxation et des avantages fiscaux est essentielle. Au début de la réflexion, soyez malin et gardez toutes les options ouvertes. Vous affinerez le plan au fil des jours.

Vous paierez un impôt forfaitaire et des prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière.

Impôt sur le revenu

Après déduction des abattements, la plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu (taux s’élève à 19 %). Lorsqu’elle excède 50 000 €, un taux supplémentaire (ou surtaxe) de 2 à 6 % s’applique. Honnêtement, personne ne veut que sa marge soit autant grignotée.

Supposons que vous obteniez un bénéfice de 25 000 €. Le calcul de l’impôt sur le revenu est : 25 000 € x 19 % = 4 750 €.

Prélèvements sociaux

Le forfait des prélèvements sociaux est de 17,2 %. Eh oui, encore une diminution de votre marge. Dans l’exemple précédent, vous paierez 4 300 € (25 000 € x 17,2 %).

Au total, vous débourserez : 4 750 € + 4 300 € = 9 050 €.

Combien toucherez-vous au final ? Le prix net de la vente est le montant touché après déduction des prélèvements sociaux et la taxe sur la plus-value.

Le notaire se charge de :

• Effectuer les démarches auprès de l’administration fiscale.
• Calculer la plus-value immobilière et le montant total de l’imposition à payer.
• Établir la déclaration.
• Payer l’impôt sur la plus-value auprès du service de la publicité foncière de l’emplacement du bien.

À titre d’information, le paiement des frais de notaire incombe à l'acquéreur (lors de la signature de l’acte authentique). Les émoluments sont payés au même moment que le prix de vente de la maison ou de l’appartement, ainsi que les frais de l’agent immobilier.

N’avoir aucun frais de notaire à payer : cette situation a de quoi séduire un futur propriétaire. Bien que rare, elle est possible. C’est, par exemple, le cas dans le cadre d’une vente dite « acte en main ». Si le vendeur et l’acheteur trouvent un accord, une dérogation à la loi est concevable. Ici, le cédant paie l’intégralité des honoraires du professionnel. Toutefois, cela doit être mentionné dans l’acte de vente. Aussi, la présentation des justificatifs nécessaires est obligatoire.

Vous avez loué votre appartement vide ? Pour peu que vous le basculiez en meublé, vous passerez sous le statut LMNP. La déclaration des charges se fera au réel (d’où un avantage financier considérable). En plus des charges déclarées, un amortissement s’ajoutera dans les zones tendues. Celui-ci représente une part conséquente de chaque loyer encaissé.

La réalisation de travaux dans le logement est aussi une solution pour profiter d’une baisse d’impôt. Un tel investissement est favorable à la réduction de la base imposable des revenus fonciers (à condition de choisir le régime réel).