SCPI : avantages et risques de l'investissement pierre papier

La SCPI ou société civile de placement immobilier est une société non cotée en bourse, qui détient un portefeuille immobilier destiné à la location. Elle se finance auprès d’investisseurs particuliers qui achètent des parts de son parc immobilier. La SCPI assure la gestion administrative et locative des biens.

La SCPI peut être :

• d’entreprise, lorsqu’elle gère des biens professionnels (bureaux, commerces, entrepôt, établissement de santé, hôtellerie, stockage de data center, parking, etc.),
• d’habitation, lorsqu’elle administre des immeubles à usage d’habitation.

Certaines SCPI sont des organismes spécialisés (SCPI thématiques) et n’investissent que dans des secteurs bien définis (santé, hôtellerie, développement durable, etc.), d’autres au contraire sont des SCPI très diversifiées.

Et les investisseurs dans tout ça ?  En contrepartie, les investisseurs (copropriétaires d’une fraction de l’entreprise) perçoivent des parts sociales qui leur donnent droit à des dividendes, perçus mensuellement ou de façon trimestrielle. À noter : les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu selon votre tranche d’imposition. Ils sont également assujettis aux prélèvements sociaux (17,2 %).

Considéré comme l’un des placements préférés des Français, l’investissement en SCPI de rendement comporte de nombreux avantages, à commencer par un rendement élevé. Cependant, comme tout placement immobilier, il comporte des risques, surtout en cas de variation du marché.

Les avantages de l’investissement en SCPI :

• Un taux de rendement élevé (4,53 % de rendement moyen en 2022). Pour certaines SCPI performantes, ce rendement a pu être supérieur à 6 %.
• Un revenu constant et régulier pour les associés.
• Un risque mutualisé contrairement à l’immobilier direct, puisque chaque associé détient un pourcentage de chaque bien immobilier présent dans le parc de biens de la société.
• Un ticket d’entrée accessible et la possibilité d’investir à partir de 200 € dans certaines SCPI. Il n’y a pas de limite maximum d’investissement.
• La délégation de la gestion des biens du portefeuille à la société.
• Un investissement réglementé par l’AMF (autorité des marchés financiers), pour plus de transparence.

Les inconvénients de l’investissement en SCPI :

• Des frais de gestion qui peuvent être assez lourds (frais de souscription, frais de gestion, frais de cession). En moyenne, les frais de gestion annuelle sont de l’ordre de 10 % des revenus générés.
• Un capital investi non garanti lorsque la valeur des actifs diminue à cause d’une mauvaise conjoncture économique. La valeur des parts à la revente est donc inférieure à la valeur d’acquisition.
• Un rendement non garanti lorsque la performance du parc immobilier est affectée, en cas de vacance locative par exemple.

Sur les 200 SCPI que compte la France aujourd’hui, une vingtaine a récemment vu son prix de parts baisser. Accimmo Pierre de BNP Paribas REIM, Génépierre d’Amundi Immobilier, etc. Ces décotes sont comprises entre 6 % et 17 %. Bien que la déconvenue ne concerne pour l’instant qu’une minorité de SPCI, ces annonces ont pourtant soufflé un vent froid sur le placement immobilier. Qu’en est-il réellement ?

Le retournement du marché produit effectivement ses effets sur certains actifs immobiliers, dont ceux détenus par les SCPI. Malgré tout, il ne faut pas oublier qu’un tel investissement, est un placement de long terme. Donc, si vous n’avez pas besoin de liquidités de façon immédiate, ce n’est sans doute pas le bon moment pour revendre vos parts sur le marché secondaire. En outre, la décote n’a pas d’effet direct sur la distribution des dividendes, ce qui devrait un peu rassurer les investisseurs. Il est à noter que certaines SCPI ont revalorisé leur prix de part à la hausse. Le paysage est donc hétérogène.

Si le retournement du marché conduit certains investisseurs à être prudents sur le marché de la SCPI, d’autres au contraire pensent profiter de certaines opportunités d’achat avec des prix de parts qui ont baissé.

Tout d’abord, le choix de votre SCPI doit se faire en fonction de vos objectifs car les SCPI poursuivent elles aussi des objectifs différents. Les SCPI de rendement promettent un rendement régulier et conséquent, les SCPI fiscales permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt. Les SCPI de capitalisation s’adressent aux épargnants qui souhaitent la revalorisation des parts achetées, dans le but de faire une plus-value à la revente.

Après avoir défini votre objectif, plusieurs critères peuvent vous permettre d’affiner votre choix :

• Le niveau de capitalisation qui renseigne sur la taille de la SCPI.
• Le taux de rendement interne (évolution du prix des parts et des revenus locatifs sur une durée donnée).
• Le taux d’occupation. Il représente la part du parc immobilier occupé. Choisissez une SCPI avec au moins 90 % de taux d’occupation ;
• L’existence d’un marché secondaire.
• Le report à nouveau, c’est-à-dire le niveau de liquidité pour faire face aux aléas.

Idéalement, pour diversifier le risque, il est conseillé d’investir dans plusieurs SCPI avec plusieurs gestionnaires en choisissant plusieurs emplacements géographiques, etc. Pour le dire plus simplement, il ne faut pas mettre tous vos œufs dans le même panier !