L’immobilier fractionné : un investissement qui suscite l’intérêt !

L’immobilier fractionné direct consiste à investir à plusieurs dans un bien immobilier afin d’obtenir un droit de rendement sur l’exploitation de ce bien. Le prix de la propriété est alors divisé en blocs, qui sont ensuite proposés aux investisseurs. L’investisseur contributeur achète un ou plusieurs blocs du bien immobilier et perçoit en contrepartie :

• Une fraction des loyers perçus (proportionnellement à son investissement), durant toute la durée de la location.
• Une fraction de la plus-value à la revente, s’il y en a une.

Le plus souvent, l’investissement se fait via une plateforme qui se charge de toutes les procédures administratives liées au cycle de vie du bien immobilier (recherche, achat, vente, gestion locative, etc.). La souscription se fait très simplement en quelques clics et le ticket d’entrée est très accessible. Certaines sociétés vendent des fractions de bien pour une dizaine d’euros.

Attention, la société se rémunère grâce à des frais qui peuvent être : des frais d’entrée à l’achat, des frais récurrents annuels et, plus rarement, des frais à la revente. Chaque plateforme est différente, il faut donc étudier les options proposées. Et bien sûr, l’État se sert un peu aussi au passage alors votre rendement est soumis à un prélèvement forfaitaire unique de 30 %.

Le crowdfunding immobilier sert à financer la construction d’un nouveau projet immobilier qui n’est pas encore sorti de terre. C’est du financement participatif sur du moyen terme. Ce qui intéresse l’investisseur, c’est de récupérer les intérêts générés pendant la durée du prêt, plus son capital initial, à l’issue du projet. Le ticket d’entrée démarre à environ 1 000 €.

L’immobilier fractionné direct, consiste à investir sur des biens réels existants. L’intérêt de l’investisseur est de récupérer chaque mois, les produits de son investissement. Ce marché est plus liquide que celui du crowdfunding, car on peut rapidement revendre ses parts sur le marché secondaire. Le ticket d’entrée est d’une centaine d’euros !

Généralement, ce type d’investissement est à la portée de tous. C’est aussi ce qui explique son succès. Une part d’un bien peut être achetée pour une centaine d’euros. Certaines plateformes proposent même des parts pour 10 €. Chacun peut s’essayer à l’investissement immobilier sans risquer d’y laisser trop de plumes.

Quel rendement en attendre ? Haaa, c’est la question qui nous intéresse tous. Eh bien, figurez-vous que l’immobilier fractionné peut rapporter de belles sommes. Sur une plateforme efficace, le rendement locatif net se situe entre 4 et 8 % par an. Mais certains actifs bien choisis peuvent rapporter 10 % de rendement, voire d’avantage. C’est plus que le taux d’inflation (environ 6 % en 2023). 

Il faut bien le reconnaître, investir en immobilier fractionné direct confère de nombreux avantages.

• Pour commencer, vous êtes complétement exempté de toute démarche administrative contraignante liée à l’achat ou à la location du bien immobilier. Vous n’avez qu’à choisir votre opération, vous souscrivez en ligne, et la plateforme professionnelle s’occupe de tout le reste.
• Vous pouvez investir avec un petit budget. Le ticket d’entrée est de 100 € le plus souvent, et vous n’avez pas besoin d’apport, comme en immobilier classique. Il n’est pas non plus nécessaire de se faire financer par une banque.
• Le rendement est assez élevé, puisqu’il est compris entre 4 et 8 %.
• La fiscalité est avantageuse. Vos gains sont taxés par une flat tax de 30 % (12.8 % d’impôt sur le revenu et 17.2 % de prélèvements sociaux). La flat tax s’applique sur les revenus perçus après remboursement de votre apport initial.
• Enfin, l’immobilier fractionné vous permet de récupérer vos fonds si vous souhaitez revendre vos parts sur le marché secondaire. C’est un investissement qui présente une certaine liquidité. Vous pouvez fixer le prix de vos parts librement et attendre de voir si quelqu'un les achète.

• En immobilier fractionné, le principal risque reste la vacance locative du bien, car les investisseurs ne perçoivent pas de loyers si personne ne loue le logement. Pour éviter d’en arriver là, les plateformes sélectionnent des biens dans des villes avec une forte demande locative. Votre succès dépend aussi du leur. De plus, elles souscrivent à des assurances contre les loyers impayés.
• Lors de la revente du bien, 5 à 10 ans après, il se peut que la vente fasse une moins-value. Dans ce cas de figure, l’investisseur est perdant.
• Certains contrats de partage de revenus sont dans le viseur de l'Autorité des marchés financiers (AMF). La plateforme Bricks, la plus ancienne en France a été invitée à revoir son modèle de royalties.
• Certaines plateformes ne sont pas suffisamment transparentes sur les frais qu’elles ponctionnent. Il faut être intransigeant, pour éviter les mauvaises surprises.
• Le risque de faillite de la société immobilière existe, d’autant qu’un grand nombre d'entre elles sont des startups.

Ces dernières années, les plateformes d’immobilier fractionné se sont multipliées en France. Bricks.co, Tantiem, Kastel.co, Meute Invest, Brik Club, etc. Pour ne citer qu’elles ! Chacune à ses particularités à commencer par le type de résidences proposées ou son mode de rémunération (dividendes, royalties, etc.). Certaines plateformes sont spécialisées dans l’immobilier résidentiel, d’autres dans le locatif saisonnier, d’autres dans l’immobilier de bureau. Certaines surfent sur le segment du luxe. Les propriétés proposées à la vente en blocs ne sont pas nécessairement situées sur le territoire français. L’investisseur français a également la possibilité d’investir à l’international, sur des plateformes américaines (RealT), par exemple.

L’immobilier fractionné est une bonne alternative pour les investisseurs qui n’ont pas les moyens d’acheter un bien immobilier entier. Les sociétés immobilières qui sélectionnent des biens luxueux, promettent des rendements très intéressants. De quoi se constituer une épargne ou encore financer un beau projet. Malgré tout, la jeunesse du produit nécessite une certaine vigilance. Et il est conseillé de diversifier ses placements !