L'investissement en nue-propriété, c'est quoi ?

Lorsque vous investissez dans une nue-propriété vous renoncez à disposer de votre bien immobilier pour un temps donné - de dix à vingt ans. C’est l’usufruitier, que vous avez choisi, qui profite de ce logement. En échange, vous bénéficiez d’une décote - de 30 à 50% - sur le prix de vente de ce bien. Au terme de cette période, vous devenez pleinement propriétaire. Champagne ! Vous décidez alors d’occuper ces murs, de les proposer à la location, ou encore de les vendre. À votre guise. On parle aussi de démembrement du bien car on distingue la jouissance légale de la possession. 

Vous aviez déjà du mal à croire que vous pouviez payer votre maison jusqu'à moitié prix, alors si l’on vous dit que d’autres avantages viennent s’ajouter à celui-ci. Arrêtez de vous pincer, vous ne rêvez pas ! En effet, tout ce qui concerne les charges de copropriété, petits ou gros travaux, incombe à l’usufruitier, qui habite ce logement ou le met en location. L’article 606 du code civil pointe celles pour lesquelles vous devriez mettre la main au porte-monnaie.

Vous l’avez sûrement déjà compris. C’est là la contrepartie : vous ne pouvez pas compter sur une rentrée d’argent mensuelle pour financer votre achat. C’est la différence avec un investissement locatif classique qui se rembourse, en général, “tout seul”.

D’un point de vue fiscal, l’acquisition d’un bien de cette façon a son lot d’atouts. Pour commencer, vous n’avez pas à payer de taxe foncière durant toutes ces années. Et ça tombe bien pour vous : puisque la taxe foncière va encore flamber ! À l’instar des diverses autres charges, cet impôt revient à la personne qui utilise le bien.

Par ailleurs, une propriété acquise de la sorte n’intègre pas votre patrimoine immobilier. Pour mémoire, celui-ci permet de calculer un éventuel impôt sur la fortune immobilière (IFI). L'IFI a remplacé l'impôt de la solidarité sur la fortune (ISF). Ce peut-être intéressant si votre patrimoine immobilier net taxable approche les 1 300 000 euros. À partir de là, vous devenez imposable.

Si vous contractez un crédit pour investir dans ce bien, déduisez les intérêts de votre prêt, de vos revenus fonciers. Oui ça commence à faire pas mal d’économies.

Enfin, dans le cas d’une transmission, les droits de donation sont plus light. Car ils sont calculés d'après la valeur du bien en nue-propriété. Lors de la succession, l’héritier devient pleinement propriétaire du bien, sans avoir à débourser quoi que ce soit.

N’oubliez pas : plus la nue-propriété est donnée tôt, moins les frais de succession sont élevés. À partir de 71 ans, la valeur du bien en nue-propriété augmente de 70%.

Si pour x ou y raisons les projets changent, on ne se bile pas. Vous pouvez revendre ce bien quand vous le souhaitez, sans perdre les avantages obtenus jusque-là. Néanmoins, la vente ne se fera qu’avec l’accord de l’usufruitier. Mieux vaut donc que l’entente soit bonne entre vous et lui.

Il est rare de choisir son usufruitier sur un site de petites annonces. Le démembrement de propriété se fait, en général, en famille. Vous pouvez choisir de devenir usufruitier et laisser vos enfants ou votre moitié devenir nus-propriétaires. Celle-ci pourra continuer de vivre avec vous, rassurez-vous. Ainsi, la transmission du bien se fera en douceur.

Nord ou Sud, Est ou Ouest, optez pour une ville dynamique. Assurez-vous que le quartier est agréable, avec des services, des commerces et des transports en commun à proximité. S’il donne sur un espace vert, c’est le pompon ! En dix ou vingt ans, ce logement pourrait bien prendre de la valeur. Et vous rapporter très gros.