Immobilier : comment (et pourquoi) investir à l’île Maurice en 2025 ?

Un cadre de vie exceptionnel

D'abord et avant tout pour son décor de carte postale ! L’île Maurice offre un cadre de vie haut de gamme, entre lagons turquoise, douceur de vivre et infrastructures modernes. Le français (et l'anglais) y sont couramment parlés, ce qui facilite grandement les démarches des expatriés et des investisseurs francophones.

Une fiscalité avantageuse

L’île Maurice est réputée pour sa fiscalité aussi douce que son rythme de vie. Jugez plutôt : 

• Ici, il n’y a ni impôt sur la fortune, ni taxe foncière, ni taxe d'habitation, ni impôt sur les dividendes ;
• un taux d’imposition unique de 15 % sur les revenus (locatifs compris); 
• aucun droit de succession n’est exigé pour les biens détenus sur place. 

Trop beau pour être vrai ? Eh bien non, on a même vérifié auprès de la Mauritius Revenue Authority (MRA). 

Un marché immobilier structuré et sécurisé

Grâce à une législation transparente et à des régimes spécifiques encadrés par l’Economic Development Board (EDB), les investisseurs étrangers peuvent acheter des biens immobiliers en toute sécurité, avec des droits de propriété clairement établis.

Une stabilité politique et juridique

L’île bénéficie d’une stabilité politique forte et d’un cadre légal inspiré du droit français et britannique. Selon le rapport IMF & World Bank – Mauritius Country Report (2024), Maurice reste l’un des pays africains les plus attractifs pour les investisseurs étrangers, grâce à son niveau de gouvernance, sa démocratie consolidée et son système bancaire solide.

1. L’immobilier résidentiel haut de gamme

Le secteur immobilier est le premier choix des investisseurs étrangers. Et, d'après l’Economic Development Board (EDB) : trois régimes encadrent l’achat par un non-résident : 

• PDS (Property Development Scheme) qui permet d’acheter dans une résidence sécurisée avec prestations de standing (piscine, gardiennage, conciergerie). C'est l'option la plus prisée des acheteurs étrangers. Elle donne droit à un permis de résidence permanent. Prix d’entrée : à partir de 345 000 €.  
• Smart City Scheme qui offre des opportunités dans des projets urbains intégrés et durables mêlant logements, écoles, bureaux et commerces. Ici, la clientèle est aussi bien locale qu'étrangère. Ce type de projet plaît particulièrement aux jeunes actifs et aux entrepreneurs.  
• Ground+2 Scheme : depuis 2016, les étrangers peuvent acheter un appartement dans un immeuble d’au moins deux étages. Achat possible en pleine propriété et marché très dynamique, notamment dans les zones touristiques (Grand Baie, Flic en Flac). Mise de départ : 345 000 euros.

Vous l'aurez compris : Maurice se mérite alors ici, pas question de n'investir que 100 000 euros, comme vous pouvez le faire dans d'autres pays. Sachez par ailleurs qu'un investissement supérieur ou égal à 345 000 € permet d’obtenir un permis de résidence permanent pour l’investisseur et aussi pour sa famille. 

2. L’immobilier locatif touristique

Selon les études 2024–2025 des agences Barnes Mauritius et Knight Frank, la location saisonnière de villas ou appartements à Maurice offre des rendements nets entre 4 % et 6 %, en particulier dans les zones de Grand Baie ou Flic en Flac, très demandées par les touristes.

Selon votre projet, privilégiez l'une des zones suivantes : 

• Le Nord : Grand Baie, Pointe aux Canonniers

Très prisé par les expatriés et les touristes. Le Nord de l'île propose une offre dynamique, une bonne rentabilité locative grâce à une demande forte pour des logements de courte et longue durée, des services et des animations. Ici, les programmes PDS et G+2 sont bien développés.

• L’Ouest : Tamarin, Flic en Flac, Rivière Noire

Climat sec et très ensoleillé dans cette région balnéaire chic. Ici, on trouve de nombreux quartiers résidentiels modernes, des écoles internationales et des centres médicaux.

• Le Centre et le Sud : Moka, Mahébourg

Zones émergentes, à proximité de la capitale Port-Louis, avec des prix encore accessibles et de belles opportunités immobilières. Moka est au cœur d’un vaste projet de ville intelligente (Smart City). 

Quelle rentabilité espérer ?

Selon les agences Barnes Mauritius et Seeff Properties, les rendements nets sur les biens idéalement situés (villas ou appartements meublés) varient entre 4 % et 6 %, voire plus dans les zones très touristiques en location saisonnière.

Les étrangers souhaitant acquérir un bien immobilier à Maurice doivent suivre un programme en cinq étapes :

1. Sélection d’un programme éligible (PDS, Smart City ou G+2) avec un promoteur agréé ;  
2. Signature d’un contrat de réservation, sous condition d’approbation ;  
3. Validation du dossier d’investissement auprès de l’EDB et obtention du « Letter of Approval » ;  
4. Signature chez un notaire mauricien après transfert des fonds depuis l’étranger (obligatoire) ;  
5. Enregistrement du bien et délivrance du permis de résidence.

Le bien est ensuite inscrit au cadastre et l’investisseur peut demander un permis de résidence permanent si, on le rappelle, le montant dépasse 345 000 euros. 

D’après les estimations 2025 de Seeff Properties et Pam Golding Mauritius :

• Appartement neuf dans un projet G+2 à Grand-Baie : entre 180 000 et 300 000 € selon l’emplacement. Frais annexes estimés : 6 à 8% du prix du bien ;  
• Villa PDS dans le Nord ou à l’Ouest : à partir de 400 000 €... et jusqu’à 1 million d'€ (ou plus). Frais annexes estimés : 6 à 8% du prix ;  
• Terrain en Smart City à Moka : à partir de 200 000 €. Frais variables selon le projet.

Les frais comprennent le notaire (1 %), les droits d’enregistrement (5 %), et la contribution à l’EDB (5 000 USD).

• Vérifier que le programme est approuvé par l’EDB ;
• Travailler avec un notaire local et une agence certifiée ;
• S’assurer que le financement provient de fonds transférés de l’étranger pour bénéficier de la protection juridique locale ;
• Comparer les offres de gestion locative, si vous n’habitez pas sur place.
• Ne pas sous-estimer les frais d’entretien, de copropriété ou la fiscalité dans son pays de résidence.

En 2025, l’île Maurice reste une destination de choix pour les investisseurs en quête de rentabilité immobilière et de qualité de vie exceptionnelle. Grâce à un cadre fiscal stable, une politique pro-investissement, des dispositifs bien encadrés et une forte demande locative dans les zones touristiques, l’investissement immobilier offre des perspectives solides. Les Français peuvent donc y investir sereinement pour s'offrir un pied-à-terre dans ce décor de carte postale.