Taxe foncière et succession : qui doit payer, quand et quelles exonérations ?

La taxe foncière est un impôt local dû chaque année par le propriétaire d'un bien immobilier bâti ou non bâti au 1er janvier de l'année d'imposition (article 1403 du Code général des impôts). Son montant est calculé à partir de la valeur locative cadastrale du bien — déterminée par l'administration fiscale — multipliée par les taux d'imposition fixés par chaque collectivité territoriale.

En 2025, la base des valeurs locatives cadastrales a été revalorisée de +1,7 % au niveau national, une hausse moindre que celles de 2024 (+3,9 %) et de 2023 (+7,1 %), mais que les communes peuvent amplifier en relevant leur propre taux. À titre d'ordre de grandeur, la taxe foncière moyenne sur les propriétés bâties dépasse désormais 1 000 € par an en France, avec des écarts importants selon les secteurs géographiques.

La règle est claire : c'est le titulaire du bien au 1er janvier qui est redevable de la taxe pour l'année entière, quelle que soit la date du décès. Si le défunt était propriétaire au 1er janvier, la taxe foncière de cette année constitue une dette de la succession.

En pratique, c'est le notaire chargé de la succession qui règle cet impôt local avec les fonds disponibles sur le compte du défunt — sous réserve que les héritiers l'y autorisent et que les fonds soient suffisants. L'avis d'imposition peut continuer à être émis au nom du défunt tant que la mutation cadastrale n'a pas été effectuée, c'est-à-dire tant que l'attestation de propriété n'a pas été publiée au service de publicité foncière. Si l'un des héritiers reçoit cet avis, cela ne signifie pas qu'il doit assumer seul le paiement : il peut l'avancer et se retourner ensuite contre les autres indivisaires pour récupérer leurs parts respectives.

Dès l'année qui suit le décès, la taxe foncière est due par les héritiers. Plusieurs situations se présentent selon la configuration de l'héritage.

En indivision : chaque indivisaire paie sa quote-part

Lorsque plusieurs héritiers se retrouvent copropriétaires du bien dans le cadre d'une indivision, chaque indivisaire est redevable de la taxe au prorata de sa part. L'administration fiscale peut adresser l'avis d'imposition à l'un des héritiers — souvent désigné comme représentant des consorts — mais les autres indivisaires ne sont pas solidaires : le fisc ne peut pas exiger d'un seul héritier le règlement de la totalité. En pratique, les indivisaires s'organisent entre eux pour répartir le paiement, souvent via un compte d'indivision géré par le notaire ou par l'un des héritiers désignés.

En cas de démembrement : usufruitier ou nu-propriétaire ?

Le démembrement de propriété est fréquent dans les successions, notamment lorsqu'une donation avec réserve d'usufruit a été consentie de son vivant par le défunt, ou lorsque le conjoint survivant opte pour l'usufruit de la totalité des biens. Dans ce cas, la règle est simple : c'est l'usufruitier — celui qui a le droit d'habiter ou de percevoir les loyers du bien — qui supporte la taxe foncière, et non le nu-propriétaire. Ce dernier détient la valeur du bien sans en avoir l'usage : il est donc logiquement exonéré de cet impôt local tant que le démembrement est en vigueur.

Plusieurs exonérations possibles peuvent s'appliquer aux héritiers, mais aucune n'est automatique : elles doivent toutes faire l'objet d'une demande auprès des services fiscaux (impôts locaux).

Exonération totale pour certains profils

Une exonération totale de taxe foncière sur la résidence principale est accordée aux contribuables qui réunissent les conditions suivantes :

• Être âgé de plus de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition ;
• Ne pas être soumis à l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ;
• Ne pas dépasser un certain plafond de revenus (revenu fiscal de référence de l'année précédente).

Cette exonération applicable à la résidence principale ne concerne pas les résidences secondaires ni les logements vacants.

Exonération temporaire de deux ans

Une exonération temporaire de deux ans peut être accordée pour les constructions nouvelles ou les reconstructions importantes. Elle ne s'applique pas aux biens hérités en l'état.

Exonérations partielles (dégrèvement)

Les contribuables âgés de plus de 65 ans et de moins de 75 ans, sous conditions de ressources, peuvent bénéficier d'un dégrèvement partiel de 100 € sur leur taxe foncière. D'autres exonérations partielles peuvent s'appliquer selon les délibérations des collectivités locales (communes, départements).

Après le décès, plusieurs formalités s'imposent pour régulariser la situation fiscale du bien hérité :

• Déclarer la succession auprès du notaire dans les 6 mois suivant le décès (12 mois si le décès a eu lieu à l'étranger) ;
• Effectuer la mutation cadastrale : une fois l'attestation de propriété publiée par le notaire au service de publicité foncière, l'administration fiscale met à jour ses registres et adresse les prochains avis de taxe foncière aux nouveaux propriétaires ;
• Demander les exonérations éventuelles auprès du centre des impôts locaux compétent, avant le 31 décembre de l'année concernée pour en bénéficier l'année suivante ;
• Organiser la gestion de l'indivision : si plusieurs héritiers sont concernés, désigner un interlocuteur fiscal et mettre en place un compte commun facilite le paiement des impôts locaux et la gestion courante du bien.

Si le bien est vendu au cours de l'année du décès ou d'une année ultérieure, la taxe foncière est répartie entre vendeurs (les héritiers) et acheteur au prorata du temps de détention de chacun sur l'année civile. Cette répartition est formalisée dans le compromis de vente ou dans l'acte authentique établi par le notaire, qui s'assure que chaque partie règle sa quote-part.