Plus-value immobilière : le calcul et la fiscalité expliqués

La plus-value immobilière, c’est la différence entre le prix auquel vous vendez un bien et le prix auquel vous l’avez acheté. Si vous vendez un bien immobilier et que vous réalisez une plus-value, vous devez normalement payer une taxe sur cette plus-value. Attention toutefois, pour savoir si vous faites une plus-value, vous devez calculer la différence entre le prix de vente et le prix d’achat majoré des frais d’acquisition, c’est-à-dire les droits d’enregistrement et les frais de notaire.

Sur justificatifs, vous pouvez aussi déduire du prix de vente les frais payés lors de la vente, notamment les frais liés aux diagnostics obligatoires ou les frais d’agence.

Si vous détenez le bien depuis au moins 5 ans, vous pouvez déduire du prix de vente les dépenses de travaux, pour leur montant réel ou pour un forfait de 15 % du prix d’achat. Vous avez aussi la possibilité de déduire les frais de voirie, réseaux et distributions.

Une fois tout ça calculé, vous obtenez la plus-value brute, qui sert de base pour calculer les impôts. Si le résultat de votre calcul est positif, vous réalisez une plus-value. S’il est négatif, vous réalisez une moins-value.

Si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre bien, elle est soumise à une double taxation. La première au titre de la taxe sur les plus-values immobilières et la seconde au titre des prélèvements sociaux. Le taux de taxation au titre de plus-value immobilière est de 19 % alors que le taux d’imposition au titre des prélèvements sociaux est de 17,2 %, soit 36,2 % au total.

Si vous conservez votre bien plus de 5 ans, vous commencez à bénéficier de réductions d’impôt. Le montant de cet abattement est majoré chaque année. Pour la taxation de plus-values immobilières, vous avez une réduction de 6 % par an entre la 6^e et la 21^e année, puis 4 % la 22^e année. Au bout de 22 ans, vous ne payez plus cet impôt.

Pour les prélèvements sociaux, l’assiette de plus-value bénéficie d’un abattement de 1,65 % chaque année jusqu’à la 21^e année, de 1,60 % pour la 22^e année puis de 9 % par an de la 23^e à la 30^e année. Vous serez donc totalement exonéré après 30 ans de détention.

Il existe des cas où vous ne payez pas du tout de taxe sur la plus-value que vous réalisez en vendant votre bien immobilier. Par exemple, si le montant de la transaction est inférieur à 15 000 € ou que le bien vendu est détenu depuis plus de 30 ans, vous échappez totalement à toutes taxes.

Vous n’aurez pas à payer d’impôts ou taxes sur la plus-value que vous réalisez si vous vendez votre résidence principale ou ses dépendances. Si vous vendez un bien immobilier autre que votre résidence principale et que vous utilisez l’argent pour acheter ou faire construire une résidence principale dans les 2 ans, vous pouvez aussi être exonéré si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.

Il existe aussi des exonérations pour les personnes âgées ou handicapées, si leurs revenus sont modestes.

Enfin, vous pouvez être exonéré si l’acheteur du bien est un organisme en charge du logement social ou encore un opérateur privé s'engageant à réaliser ou achever des logements sociaux.