Immobilier européen : Paris, capitale de tous les records ?

On commence par un record ? C’est la France (cocorico) qui enregistre la plus forte hausse des taux d’intérêt en Europe : +1,3 point en un an, dont 0,5 point lors des trois derniers mois. On vous a promis un record, pas une bonne nouvelle. Et ailleurs ? Les taux de crédit sont également en hausse, mais tendent à se stabiliser. Ainsi, au cours des trois derniers mois, on ne dépasse pas +0,2 point d’augmentation dans la plupart des pays européens (Belgique, Allemagne, Espagne, Portugal, Italie et Luxembourg). 

En France, les taux devraient continuer à augmenter dans les prochains mois, pour atteindre les niveaux observés chez nos voisins européens. Car malgré ces hausses records, la France reste le pays offrant les taux d’emprunt les plus bas des pays étudiés.

Dans toute l’Europe, la flambée des taux de crédit a eu un impact significatif sur la capacité d’emprunt des ménages, qui ont vu leur pouvoir d’achat immobilier se réduire comme peau de chagrin. Mais évidemment, toutes les villes ne sont pas logées à la même enseigne. 

Alors si vous rêvez d’un logement plus grand, direction Bruxelles ou Rome. Dans ces deux capitales, un couple sans enfant avec un revenu national médian peut prétendre à un logement de 62 m² dans la capitale belge et de 42m² dans son homologue italienne. Ces deux villes se distinguent par ailleurs par des prix immobiliers relativement abordables. À Bruxelles, le mètre carré se négocie en moyenne à 3 322€. Une petite comparaison ? C’est presque trois fois moins cher qu’à Paris ! Rome présente quant à elle le prix au mètre carré le plus bas des capitales étudiées. Pour vivre la dolce vita, comptez  2 998€/m² en moyenne.  

Cap maintenant sur le Portugal. Sa capitale, Lisbonne, se distingue à cause de son pouvoir d’achat immobilier le plus faible de notre étude. Ici, un couple sans enfant avec un revenu médian pour le pays ne peut pas s’offrir plus de 13m² ! En effet, les prix moyens s’établissent à 5 366€/m² et les salaires ne suivent pas. Lisbonne affiche les revenus les plus modestes de tous les pays que nous avons scrutés, avec des prix immobiliers parmi les plus élevés. 

Une hérésie qui met les Portugais de la capitale dans une situation inextricable. “Au Portugal, les prix de l’immobilier ont connu une augmentation considérable de près de +80% entre 2017 et 2022, dépassant largement l’évolution des salaires moyens sur la même période (+24,8%). Ceci découle des efforts déployés par le gouvernement portugais pour stimuler la reprise économique après la crise de 2007-2008, entraînant un afflux de capitaux étrangers qui a déséquilibré le marché du logement,” analyse Barbara Castillo Rico, responsable des études Économiques chez Meilleurs Agents. On se souvient tous des campagnes de promotion incitant les Français - retraités en tête - à investir dans l’immobilier portugais… 

C’était l’une des infos immobilières majeures de la rentrée : à Paris, les prix immobiliers sont repassés sous la barre symbolique des 10 000 €/m². Au 1er octobre, les logements parisiens s’échangent en moyenne à 9 857€/m². La capitale française reste néanmoins l’une des plus chères de notre étude. Alors fatalement, le pouvoir d’achat immobilier est aussi l’un des plus faibles. Un couple de Français qui rêve de devenir propriétaire dans la capitale ne peut ainsi acquérir que 17m² en moyenne. Guère plus qu’un Portugais à Lisbonne.

La baisse des prix immobiliers n’est pas un phénomène franco-français. D’ailleurs, peu de capitales européennes sont épargnées par le phénomène. Mais c’est bien Paris qui enregistre la plus forte chute : près de -5% en un an. 

Initié par la crise du Covid-19 et les envies d’espace, le désamour de la capitale a été exacerbé par le durcissement des conditions d'accès au crédit et la hausse des taux d’intérêt. Au cours des trois derniers mois, on enregistre encore une nouvelle baisse, de l’ordre de -1%. “En conséquence, le marché parisien a fait volte-face, passant d’une situation de pénurie à une véritable accumulation de biens à vendre. Le nombre d’annonces de vente disponibles sur le marché a augmenté de +43% depuis janvier 2023. Les délais de vente se sont également allongés, avec actuellement une moyenne de quatre jours de plus qu'il y a un an”, ajoute Barbara Castillo Rico. 

Berlin suit la tendance parisienne, avec des prix immobiliers en baisse de -3% sur une année. Pourquoi ? Parce que les ménages allemands exclus du marché sont toujours plus nombreux. Selon la Banque centrale européenne, le volume de prêts accordés en Allemagne pour l'achat de logements a été divisé par deux en seulement un an. Ce qui entraîne mécaniquement une chute des prix, en particulier dans la capitale. 

A contrario, les pays méditerranéens enregistrent de fortes hausses de prix :  +7,3% à Lisbonne et +3,2% à Madrid en un an. Malgré ça, la capitale espagnole affiche toujours un tarif attractif (4 037€/m²). Et séduit, à son tour, nombre d’investisseurs étrangers…