Vente d'un appartement loué : quelle décote ?

Oui, c'est possible. Mais la vente d'un appartement loué peut comporter certaines petites contraintes que vous devez prendre en compte. Le locataire possède notamment un droit de préemption qui lui permet d'acheter l'appartement avant tout autre acquéreur potentiel. S'il n'est pas intéressé par l'achat, il doit toutefois être informé de la vente et de l'identité du nouvel acquéreur. C'est le minimum. 

Il faut aussi s'assurer de la continuité du contrat de location et du respect de ses conditions. Malheureusement, c'est souvent là où le bât blesse, parce que si le loyer est inférieur au prix du marché, par exemple, pas sûr que les acquéreurs se bousculent. C'est donc dans ce type de situation que la fameuse décote fait son entrée.

Déterminer la décote d'un appartement loué, ce n'est pas si simple. Il faut prendre en compte différents facteurs.

Risques associés à la location

En tant que propriétaire bailleur, vous le savez, il y a le bon locataire et le mauvais locataire. Le bon locataire paye rubis sur l'ongle son loyer tous les mois, vous informe en cas de problème, est poli et communique parfaitement. Pour reconnaître un mauvais locataire, c'est facile, il fait tout l'inverse. Alors, si, par exemple, vous vendez un bien loué par une personne qui n'est pas de confiance, les potentiels acquéreurs vont forcément tiquer. Résultat, soit ils vont se désintéresser de votre offre, soit vous proposer une décote substantielle.

Rendement locatif

Vendre un appartement loué, ce n'est pas toujours vu comme un désavantage par les acheteurs. Au contraire, pour un investisseur immobilier, c'est un bon moyen de se garantir contre la vacance locative et d'optimiser son rendement locatif. Mais si vous avez signé un contrat de location plus avantageux pour le locataire, notamment un loyer inférieur au marché, l'intérêt de l’acheteur risque de se réduire à peau de chagrin. Pour minimiser ses pertes, il va donc être tenté de négocier une décote.

Coûts de gestion

Les coûts de gestion associés à la vente d'un appartement déjà loué peuvent être assez élevés. En tant qu'acheteur, il faut parfois payer des frais d'agence immobilière, des frais de notaire, des charges locatives et des coûts de transfert de gestion locative. Des frais qui peuvent affecter le rendement de l'investissement immobilier. Dans ce cas, il est possible de procéder à une décote qui correspond à une partie des dépenses effectuées par l'acheteur.

Vendre un appartement déjà loué tout en optimisant le prix au mètre carré n'est pas si simple. Chez MeilleursAgents, on vous présente chaque étape à valider pour bien vendre votre bien.

Vérifiez les conditions de location en cours

Avant la mise en vente, vérifiez les termes du contrat de location en cours. Assurez-vous que le document est en règle et qu'il est bien respecté par le locataire et vous-même. Vérifiez aussi le montant du loyer et les éventuels frais ou charges liés à la location.

Informez le locataire

N'oubliez surtout pas d'informer votre locataire de votre intention de vendre l'appartement. Vous pouvez le faire par courrier recommandé en respectant le délai de préavis prévu par la loi. Vous pouvez également discuter avec votre locataire pour connaître ses intentions. S'il souhaite utiliser son droit de préemption ou non.

Fixez le prix de vente

Déterminez le prix de vente de votre appartement en prenant en compte les conditions de location en cours. Il est possible que le fait que l'appartement soit déjà loué réduise sa valeur. On vous conseille de consulter un agent immobilier pour vous aider à déterminer un prix de vente réaliste. Ou alors, vous pouvez aussi utiliser notre outil d'estimation immobilière ultra-précis, rapide et performant.

Mettez en valeur votre appartement

Pour cette partie, il n’y a pas vraiment de différence avec la vente d'un appartement libre. Menues réparations, mise en valeur des points forts, faites ce que vous pouvez dans la mesure où votre locataire vit toujours dans le bien. Bien sûr, si ce dernier a opté pour un papier peint particulièrement hideux, la mise en valeur va être plus difficile. Mais il y a toujours des points à améliorer.

Trouvez un acheteur

Pour trouver un acheteur, on vous conseille de mettre une annonce sur un site immobilier, comme MeilleursAgents. Il suffit de quelques clics pour toucher des acheteurs potentiels. N'hésitez pas également à faire appel à une agence immobilière.

Informez le locataire du nouvel acquéreur

Quand vous aurez trouvé un acquéreur, vous devrez en informer votre locataire. Vous devez aussi renseigner l'acheteur de tout ce qui peut l'aider à respecter le contrat de location en cours, notamment le montant du loyer et toutes les autres conditions de location.

Procédez à la vente

Une fois que les conditions de vente sont acceptées par les deux parties, il est temps de procéder à la vente. Assurez-vous de respecter toutes les procédures légales et de remettre les clés à l'acheteur. Voilà tout ce qu’il faut savoir pour la vente d’un appartement déjà loué.