La vente d’un appartement déjà loué est une transaction à la fois attractive et contraignante. Attractive, car plusieurs personnes sont à la recherche de logements loués pour l’autofinancement de leur achat. Contraignante, parce qu’il faut présenter les avantages d’une telle opération aux acquéreurs potentiels... qui ne jouiront pas du bien dans l’immédiat.
L’estimation du prix de vente d’un appartement loué
Évidemment, plusieurs facteurs ont un impact sur l’estimation immobilière. Il peut s’agir des caractéristiques intrinsèques du bien ou de critères extérieurs.
L’estimation du prix de vente d’un appartement loué requiert donc des compétences spécifiques. Pour cela, contactez une agence immobilière. Grâce aux outils dont elle dispose, ses connaissances du marché et son savoir-faire, elle saura mener à bien cette mission.
Les critères liés à l’appartement en lui-même
Les critères propres à l’appartement font plus ou moins varier son coût. La surface affecte, bien évidemment, sa valeur de façon proportionnelle. Elle est estimée d’après les termes de la loi Carrez. Le niveau d’ensoleillement et l’orientation ont aussi une influence sur le prix.
Les potentiels acquéreurs accordent une importance à l’état général du logement. Selon que ce dernier nécessite des travaux de rénovation ou non, le prix variera.
D’autres éléments factuels sont également pris en compte, parmi lesquels le nombre de salles d’eau, de chambres et de pièces, la présence d’une extension (terrasse, balcon ...), les annexes (cave, box, parking ...).
Les critères extérieurs
En ce qui concerne les critères extérieurs, le prix dépend du quartier et de la ville où se trouve l’immeuble. Supposons, par exemple, un investisseur qui veut proposer le logement à des étudiants. Il s’assurera de la proximité des transports en commun et des universités.
Plusieurs autres éléments sont à considérer : la tranquillité de la résidence, l’urbanisme, la présence d’espaces aménagés et de jardins publics...
L'estimation la plus fiable, c'est chez nous que ça se passe
Vous voulez estimer rapidement la valeur de votre logement ? On a LA solution qu'il vous faut : l'outil d'estimation immobilière de Meilleurs Agents. En deux minutes, on vous livre l'estimation la plus fiable du marché. Et ce, partout en France ! Dernière cerise sur le gâteau : cette démarche est totalement gratuite. Vous auriez tort de vous en priver.
Quelle décote pour la vente d’un appartement loué ?
L’appartement ne sera disponible qu’après le départ du locataire, d’où la décote. Celle-ci correspond à un abaissement de la valeur d’un bien (c’est-à-dire une dévaluation de son prix). Elle varie en fonction des éléments suivants :
- L’âge du locataire actuel ;
- La surface de l’appartement ;
- Le montant du loyer (il peut impacter la décote à la hausse) ;
- La durée restante du bail à couvrir par rapport au contrat conclu avec l’occupant.
L’agent immobilier jouit d’une bonne expertise et d’une base de données de ses opérations précédentes. Ainsi, il a une visibilité optimale sur la décote à appliquer pour l’estimation d’un appartement loué.
Logement soumis à la loi de 1948
Un logement soumit à la loi de 1948 présente une décote sensible. Cette loi réduit la possibilité de récupérer l’appartement et le loyer est relativement bas. Une fois le locataire parti, le propriétaire bailleur doit réaliser des travaux importants de mise aux normes.
La décote peut grimper jusqu’à 50 %. Mais seules les anciennes bâtisses sont concernées. Malheureusement, les chances de trouver un acquéreur sont faibles.
Logement soumis à la loi de 1989
Le bail ayant une durée de 3 ans, l’appartement peut être rapidement récupéré. La décote oscille entre 10 et 15 % du prix de vente.
Logement meublé
Pour une location meublée, le bail a une durée maximale de 9 à 12 mois. Ainsi, l’acquéreur n’attendra pas longtemps pour intégrer l’appartement. Aucune décote ne sera appliquée.
Logement vide
La vente d’un appartement vide génère une décote de 10 à 15 %, selon la durée restante du bail à couvrir.
Pour information, le contrat est valable pendant 3 ans pour une location vide ou nue. Il ne sera pas évident de vendre le logement en début de bail, à moins qu’il ne s’agisse d’un investissement locatif.
Même si la date d’expiration du bail est proche lors de l’achat, l’acquéreur devra patienter pendant 2 ans. Ensuite, il pourra reprendre l’appartement et y habiter s’il le veut.
Petite surface
Les petites surfaces sont une véritable aubaine pour les investisseurs. Elles leur permettent de faire « d’une pierre deux coups » : achat et location.
L’acheteur n’a pas besoin de chercher un locataire, encore moins d’étudier des dossiers ou de passer des annonces. Il gagne en temps et un loyer lui sera versé dès la signature de l’acte de vente.
La décote moyenne est comprise entre 5 et 10 % du prix du marché.
Est-il nécessaire d’informer le locataire ?
Votre appartement est déjà loué, mais vous souhaitez tout de même le vendre ? Sachez que rien ne vous oblige à informer le locataire. Celui-ci aura tout simplement un nouveau propriétaire.
Le nouvel acquéreur pourra visiter le logement pendant 2 heures au quotidien (sauf le dimanche). Les visites ne peuvent être organisées que lors de la vente de l’appartement (à condition que cela ait été mentionné dans le contrat).
Lorsque l’appartement est meublé, le propriétaire informe le locataire trois mois en avance. S’il est vide, il le fait six mois à l’avance.
Acheter un bien immobilier et le louer : est-ce rentable ?
Acheter un logement et le proposer à la location permet de toucher des loyers mensuels. Toutefois, d’autres paramètres doivent être analysés pour déterminer la rentabilité locative d’un bien. Pour avoir plus d’informations sur le sujet, le mieux serait de se rapprocher d’un agent immobilier.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)