Habilitation familiale et vente immobilière : quelles conditions ?

Lorsqu’une personne n’est plus en mesure d’exprimer sa volonté au quotidien, ou qu’elle est dans l’incapacité de réaliser des actes de la vie courante, un parent proche peut représenter ou assister cette personne, notamment en cas de vente. Voici tout ce que vous devez savoir sur l’habilitation familiale et ses conséquences.

Peut-on vendre avec une habilitation familiale ? Beaucoup de personnes se posent la question, lorsqu’un parent proche n’est plus en mesure (même temporairement) d’accomplir les actes administratifs du quotidien. Cette situation est d’autant plus invalidante qu’elle peut toucher aux intérêts personnels et patrimoniaux. L’habilitation familiale permet ainsi à une personne proche de représenter les intérêts du sujet, en fonction de ses facultés et de ses capacités.

Qui peut faire une demande d’habilitation familiale ?

Plusieurs personnes proches sont susceptibles d’exercer une demande d’habilitation. Parmi elles :

• Un ascendant ou un descendant (parent et enfant).
• Un frère ou une sœur.
• L’époux(se) ou le conjoint.
• Le partenaire de Pacs ou le concubin.

À noter que seules certaines personnes peuvent demander la mise en place d’une mesure d’habilitation familiale (personne pouvant être habilitée, personne à protéger ou le procureur de la République lui-même sur demande).

Le cas de l’habilitation familiale générale

L’habilitation familiale générale est mise en œuvre lorsque le juge estime que la personne doit bénéficier d’une protection maximale. Dans ce cas, le proche désigné se voit confier l’ensemble des actes de la vie quotidienne à accomplir (notamment les actes d’administration et de disposition des biens). Le juge fixe la durée de la mesure, qui ne doit pas excéder dix ans. À l’issue de ce délai, la mesure peut être renouvelée pour une période de dix ans.

Le cas de l’habilitation familiale ponctuelle

L’habilitation familiale ponctuelle porte avant tout sur des besoins relatifs au patrimoine, ainsi qu’aux biens de la personne à protéger. Dans ce cas, le dispositif est cantonné aux seuls actes autorisés. En ce sens, la personne protégée peut continuer à accomplir normalement les actes non confiés à la personne habilitée. Si vous hésitez sur la conduite à tenir, rapprochez-vous de votre notaire : cet interlocuteur est un spécialiste du droit de la famille, et vous pourrez évoquer avec lui la question de la perte d’autonomie pour vous et vos proches.

Une alternative à la tutelle et à la curatelle

L’habilitation familiale est une mesure de protection juridique qui s’exerce librement, à la manière d’un mandat. De cette façon, la personne habilitée n’est pas tenue de réaliser un inventaire ni de présenter annuellement des comptes de gestion. Il n’en va pas de même avec une mesure judiciaire de tutelle : celle-ci s’exerce sous le contrôle régulier du juge. Le tuteur est également contraint de dresser un inventaire détaillé du patrimoine de la personne majeure, et doit établir des comptes de gestion chaque année, qui fera l’objet d’une vérification.

Obtenir un certificat médical circonstancié

Pour mettre en place une habilitation, il faut pouvoir démontrer l’état de santé et le niveau de vulnérabilité de la personne concernée. Pour ce faire, procurez-vous un certificat médical circonstancié auprès d’un médecin habilité (notez que certains tribunaux diffusent la liste des médecins habilités en ligne). Ce médecin pourra bien évidemment solliciter l’avis du médecin traitant de la personne qui doit faire l’objet d’une protection spécifique. Le coût d’un certificat médical tel que celui-ci est généralement établi autour de 192 € (160 € hors taxe).

Compléter le formulaire CERFA

Une fois le certificat médical obtenu, votre demande s’effectue officiellement auprès du juge des contentieux de la protection, ou par l’entremise du procureur de la République. Vous devez remplir le formulaire CERFA n°15891*3, en mentionnant pourquoi vous sollicitez une protection. En parallèle, il ne faut pas oublier de joindre certains documents essentiels, dont le certificat médical évoqué précédemment :

• Une copie intégrale de l’acte de la naissance de la personne à protéger.
• Une copie de la pièce d’identité de la personne à protéger, et du demandeur.
• Une copie du justificatif de domicile de la personne souhaitant être la personne habilitée.
• Un justificatif du lien de parenté existant entre la personne habilitée et la personne à protéger (il peut s’agir par exemple d’une copie du livret de famille, d’un contrat de mariage ou d’une convention de Pacs).
• Un modèle de lettre des membres de la famille impliqués dans la demande d’habilitation.

Vous savez maintenant que l’habilitation familiale permet à la personne habilitée de gérer les actes du quotidien, ainsi que les biens et intérêts d’une personne vulnérable et ce, sans accord préalable et sans encadrement du juge. Cela peut concerner également toute question relative à la vente immobilière, une situation qui peut se produire à tout moment (trop de travaux à réaliser à l’intérieur du bien, situation financière précaire, coût des charges, etc.).

Lorsque la question de la vente immobilière se pose, la personne mandatée doit pouvoir bénéficier d’une habilitation familiale générale – dispositif qui permet de ne pas se limiter à un ou plusieurs actes. De cette manière, elle peut également procéder à la gestion des biens immobiliers de la personne protégée.

La vente de la résidence principale peut également être prévue dans l’acte d’habilitation familiale ponctuel. Dans ce cas, la personne habilitée doit avoir fait la démonstration au juge dans l’intérêt (parfois vital) de procéder à la vente du bien.

Le cas d’une résidence principale

Si, en tant que personne habilitée, vous souhaitez procéder à la vente de la résidence principale de la personne protégée, sachez que vous devrez solliciter l’accord préalable du juge. En effet, cette procédure est considérée comme « portant atteinte » au logement de la personne protégée. Seul le juge sera en mesure de déclarer si la vente est susceptible d’entrer dans les intérêts de la personne protégée ou non. Pour cela, il pourra par exemple se fier à un avis médical.

Le cas d’un bien immobilier hors résidence principale

Si la vente concerne prioritairement un bien immobilier hors résidence principale, et si vous disposez d’une habilitation familiale générale, vous pourrez procéder aux démarches sans autorisation et sans recourir à une démarche spécifique. Cette situation peut concerner notamment la vente d’un fonds de commerce, ou un investissement locatif.

Vous êtes désormais mieux informé sur la notion d’habilitation familiale, ainsi que sur vos droits et les droits de la personne concernée. Sachez toutefois qu'un recours reste possible contre la décision du juge qui délivre l'habilitation familiale. Cette contestation doit être formulée dans les 15 jours suivant la notification de la décision.