Help ! Dois-je acheter avant de vendre ou le contraire ?

Cynthia Dubray 14 déc 2023
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On le sait, le marché de l’immobilier est complètement chamboulé. Là où post-Covid « tout » partait comme des petits pains, et au prix, 2023 a été marquée par un virage à 360°. Alors pour les Français qui veulent vendre ET acheter, c’est, disons-le, un peu plus sport. Privilégier l’achat pour vendre sans se presser ou vendre pour prendre le temps d’acheter ? Nous avons interrogé Alexia Gelas d’Angelo, directrice de l’agence immobilière Les clés d’Alexia qui nous a donné quelques tips pour vous aider à faire le bon choix.

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Jeune couple et agent immobilier assis sur un canapé en train de signer
Anticiper les délais de vente en se faisant accompagner par un agent immobilier.
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Le mot d’ordre pour les vendeurs : prendre le temps

On ne va pas vous spoiler plus longtemps, il est vivement conseillé de vendre avant d’acheter. Eh oui ! L’achat d’un bien, c’est l’alliance (parfaite ?) entre le coup de cœur et les possibilités. Sauf que les banques, elles, marchent aux taux d’usure et à la capacité d’emprunt.

D’ailleurs, la hausse des taux, multipliée par trois en dix-huit mois, a mis à mal certains acheteurs (surtout les primo-accédants), les obligeant à reporter voire à repenser leur projet d’achat. « Les délais de transaction sont beaucoup plus conséquents que tout ce qu’on a pu connaître. Même avec les nouvelles souplesses que les banques proposent », nous explique Alexia Gelas d’Angelo de l’agence Les clés d’Alexia (Lyon). En effet, si vous êtes passé à côté, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) s’est réuni lundi 4 décembre 2023 pour ajuster certaines règles afin de « faciliter » l’octroi de crédits et ainsi tenter de relancer la machine immobilière.

Prendre un prêt relais : bonne ou mauvaise idée ?

Voici le conseil d’Alexia : « Je recommande aux vendeurs de plutôt partir sur des ventes longues pour éviter les situations inconfortables. Pour la première fois en quinze ans de métier, on se rend compte que les gens arrivent à la fin de leur prêt relais. Parfois, ils se retrouvent même à devoir négocier avec leur banque et mettre leur logement en location ». C’est la dure réalité d’un marché grippé.  

Le prêt relais permet de financer un nouveau bien le temps de vendre l’ancien. Il est soldé une fois la vente terminée. Alors même si le HCSF propose d’exclure les intérêts des crédits-relais dans le calcul du taux d’effort, il n’empêche que vous ne maîtrisez pas les délais de vente. Donc de le renouveler. Et surtout, avoir en tête qu’on peut ne pas vendre au prix espéré.

C’est quoi une vente longue ?

Lors d’une vente traditionnelle, le temps entre la signature du compromis de vente (entre acheteur et vendeur) et l’acte authentique (chez le notaire) est d'environ trois mois. Pour réaliser une vente longue, les deux parties décident ensemble d’un délai plus long entre les deux signatures.

Le prix des biens immobiliers de plus en plus négocié

On l’a vu et analysé dans notre baromètre mensuel : le contexte allonge les délais de vente. Chez Les clés d’Alexia, on note que, post-Covid, on avait une offre une semaine maximum après l’annonce postée. Aujourd’hui, c’est plutôt deux voire trois mois ! 

Sans parler des prix négociés. Pour les villes du Top 10, c’est jusqu’à 6% de rabais. Un facteur prix qui contribue à augmenter le nombre de biens sur le marché. Parce qu’un vendeur sur deux refuse de baisser le prix de son bien« Avant, entre le compromis et la vente, nous étions sur un délai de trois mois. Aujourd’hui, il faut compter entre cinq et six mois afin d’être tranquille et serein au niveau de la commercialisation », nous précise Alexia. 

Toutefois, il ne faut pas partir défaitiste puisque le prix d’une maison ou d’un appartement, et les délais de vente, dépendent de plein de facteurs (emplacement, surface). Certains biens ne se dévalorisent jamais ! Pensez à utiliser notre carte des prix pour une estimation précise et à faire appel à un professionnel pour vous accompagner.

L’info subsidiaire d’Alexia

Elle remarque que, dans la région lyonnaise, les biens qui partent “plus facilement” sont les biens en-dessous de 300 000 euros, achetés cash par les secundo-accédants. Mais ça ne court pas les rues non plus.

Faut-il attendre 2024 pour vendre ?

Vous l’aurez compris, vendre avant d’acheter est plus confortable. Cela permet d’être plus serein en termes de budget et de temps. Surtout avec les fluctuations du marché qui laissent place à beaucoup d’incertitudes.

« Optimiste ? Il faut l’être ! On s’attend encore à un début d’année difficile mais il faut tenir bon le temps de la tempête », conclut Alexia. Et on espère qu’elle va vite passer !

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