Investir dans un logement aux performances énergétiques médiocres peut se révéler être une bonne idée. Eh oui, un habitat au DPE laissant à désirer – classé F ou G – est souvent décoté. Néanmoins, pour réaliser une bonne affaire, d'autres paramètres entrent en jeu. Type de biens, région, travaux de rénovation, subventions…, nous partageons avec vous 4 conseils pour réussir votre placement dans une passoire thermique.
Quel type de bien acheter et dans quelle région ?
Avant tout, étudiez l’état du marché immobilier de la région dans laquelle vous souhaitez investir. La ville ciblée est-elle dynamique ? S’agit-il d’une ville estudiantine ? En matière de localisation, mieux vaut tabler sur des biens proches des grandes villes attractives.
En même temps, considérez l’importance de la dévaluation à l’achat et le potentiel de plus-value après travaux. 40 % des futurs acheteurs considèrent un mauvais DPE comme un levier de négociation. Aussi, d’après une étude SeLoger, c’est dans les régions où la différence de prix entre les passoires thermiques et les autres logements est la plus importante que les investisseurs profitent de l'effet de levier entre coût d’acquisition et revenus locatifs.
Ainsi, à Lille, où la décote liée au DPE atteint 15 %, SeLoger estime que, avec une enveloppe travaux de 500 €/m2, il faut moins d'un an pour assurer l’amortissement de ces ex-passoires thermiques. En revanche, environ 3 ans sont nécessaires pour un investissement dans un bien équivalent classé D qui n'a subi aucune rénovation.
Ceci dit, à Toulouse, où la décote est quasiment inexistante, rentabiliser la rénovation d'un logement énergivore prend plus de temps que pour un logement similaire, quelle que soit sa classe énergétique.
À noter :
Votre projet détermine le type de biens immobiliers cibles. Pour un investissement locatif, une petite surface est plus adaptée aux étudiants et jeunes actifs, une maison ou un grand appartement, à une famille. Cependant, vous pouvez investir dans une passoire pour vous y installer tout de suite après les travaux, ou plus tard, à votre retraite, et le louer en attendant.
Tous ces paramètres sont à additionner et à considérer au moment de faire votre choix.
Combien pour améliorer les performances thermiques de ce bien immobilier ?
Faire l’état des lieux – ou mieux, évaluer les travaux nécessaires à un changement de note – reste indispensable pour savoir si investir dans cette passoire se révèle judicieux ou non.
Faut-il changer les fenêtres ? Isoler les combles ? Changer le système de chauffage ou le ballon d’eau chaude ? L’audit énergétique, obligatoire depuis avril 2023 dans la vente de passoires thermiques, est là pour vous guider.
Et à combien ces interventions se chiffrent-elles ? Rappelez-vous que la décote à l’achat doit être supérieure au budget alloué aux travaux pour atteindre une rentabilité optimale.
De quelles aides puis-je bénéficier pour alléger la facture des travaux sur les passoires thermiques ?
Le coût des travaux de rénovation énergétique du logement pèse lourd dans la balance et les aides financières publiques, comme MaPrimeRénov, peuvent donner un sacré coup de pouce aux acquéreurs, bailleurs ou non. Avec elles, le reste des travaux à charge peut avoisiner les 250 €/m², ce qui rend l’investissement dans une passoire thermique plutôt séduisant.
Ainsi, toujours selon SeLoger, dans 70 % de nos départements, investir dans une passoire thermique pour la rénover avec les allocations publiques, puis la louer, est la transaction la plus rentable rapidement. Et c'est encore plus vrai à Lille, Nantes, Bordeaux, Lyon ou encore Marseille.
L'étude souligne que, avec une « enveloppe-rénovation » de 500 €/m², l’investissement dans une passoire thermique n’est rentable en peu de temps que dans 27 % des grandes métropoles françaises.
Être bien conseillé
Vous pensez peut-être avoir le nez suffisamment fin pour flairer la bonne affaire. Pour autant, mieux vaut assurer vos arrières. Un pro de l'immobilier pourra vous orienter. Ils sont de plus en plus nombreux à se former aux problématiques liées au DPE. Par ailleurs, ils collaborent de plus en plus avec des diagnostiqueurs capables de vous expliquer quels travaux valoriseront le bien en question, et combien cela coûtera.
Pour ce qui est de la rénovation, tournez-vous vers un artisan labellisé RGE (Reconnu garant de l’environnement). Il vous permettra de profiter des aides financières de l'État, et ce label reste un gage de qualité.
Vous pouvez réaliser vous-même les travaux, si vous vous en sentez capable. Néanmoins, un accompagnateur agréé MaPrimeRénov' Parcours devra être à vos côtés, si vous espérez percevoir votre « bourse ».
À noter :
Un professionnel pourra aussi vous informer sur les différentes aides dont vous pourriez profiter. Demandez-les avant d'engager les travaux, vous éviterez ainsi les mauvaises surprises.
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