Taxation immobilière : on fait le point sur la plus-value

Si vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez payer une taxe sur la plus-value que vous réalisez.

Pour savoir si vous faites une plus-value, c’est très simple. Il vous suffit de calculer la différence entre le prix de vente de votre habitation et son prix d’achat majoré des frais d’acquisition (droits d’enregistrement et frais de notaire). Si le résultat de ce calcul est positif, vous réalisez bien une plus-value. Dans le cas contraire, vous réalisez une moins-value.

Précisons que vous pouvez déduire du prix de vente, sur justificatifs, les frais payés lors de la vente, comme les frais liés aux diagnostics obligatoires. Si le bien est détenu depuis au moins 5 ans, vous pouvez déduire du prix de vente les dépenses de travaux, soit pour leur montant réel (sur justificatifs), soit pour un forfait de 15 % du prix d’achat. Vous pouvez également déduire les frais de voirie, réseaux et distributions.

La taxe immobilière sur les plus-values concerne la vente de biens immobiliers (appartement, maison, terrain, forêt, etc.), de droits attachés à un bien immobilier (servitudes, usufruit…) ou encore la vente de bien ou droits par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI).

Si vous réalisez une plus-value, cette dernière est soumise à une double taxation. La première au titre de la taxe sur les plus-values immobilières et la seconde au titre des prélèvements sociaux.

Le taux de taxation au titre de plus-value immobilière est de 19 % tandis que le taux d’imposition au titre des prélèvements sociaux est de 17,2 %.

Après 5 ans de détention, l’assiette de plus-value bénéficie d’un abattement dont le montant est majoré chaque année. Pour la taxation de plus-values immobilières, l’assiette de plus-value bénéficie d’un abattement de 6 % chaque année jusqu’à la 21^e année et de 4 % pour la 22^e année.

Pour les prélèvements sociaux, l’assiette de plus-value bénéficie d’un abattement de 1,65 % chaque année jusqu’à la 21^e année, de 1,60 % pour la 22^e année puis de 9 % par an de la 23^e à la 30^e année. Par le jeu des abattements, il n’y a donc plus de taxation de la plus-value immobilière au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Plusieurs situations vous permettent d’échapper à la taxation immobilière sur la plus-value que vous réalisez. C’est notamment le cas si le montant de la transaction est inférieur à 15 000 € ou si le bien que vous vendez est détenu depuis plus de 30 ans (comme nous l’avons vu plus haut).

Mais ce n’est pas tout : vous n’aurez pas à payer d’impôts ou taxes sur la plus-value que vous réalisez en vendant votre résidence principale ou ses dépendances (cave, garage, etc.).

En cas de séparation, il suffit que vous (ou votre ex-conjoint.e) ayez occupé le logement jusqu'à sa mise en vente. En cas de vente d'un bien en cours de construction alors que vous êtes en instance de divorce, vous devez prouver qu’il était destiné à votre résidence principale et que vous n’étiez pas propriétaire du logement occupé pendant la construction de votre future habitation.

Par ailleurs, vous êtes exonéré en cas de vente d'un logement autre que votre résidence principale si vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans et que vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.

Il existe aussi de nombreuses conditions d’exonération liées à la condition personnelle du vendeur (allocataires d’une pension vieillesse, titulaires de la carte mobilité inclusion…) ou de l’acheteur : organisme en charge du logement social, opérateur privé s'engageant à réaliser des logements sociaux, etc.