Achat immobilier en SCI : comment ça marche ?

La SCI ou société civile immobilière est une forme juridique permettant de réaliser un ou plusieurs achats immobiliers à plusieurs. Pour créer une SCI, il faut donc être au moins deux associés (personne physique ou morale). Ces derniers perçoivent des parts sociales en contrepartie de leur participation au capital de l’entreprise.

Il existe plusieurs types de SCI :

• la SCI classique (SCI de gestion), la plus répandue ;
• la SCI familiale, alternative à l’indivision, facilitant la transmission de patrimoine ;
• la SCI d’attribution qui a pour but le partage d’une propriété entre les associés ;
• la SCI de construction-vente qui a une finalité commerciale. Elle est donc soumise à l’IS (impôt sur les sociétés).

La SCI peut aussi acheter l’usufruit d’un bien immobilier, et même des titres de SCPI (société civile de placement immobilier).

Comme pour toute structure juridique, l’achat en SCI comporte des avantages et des inconvénients. Pour un acquéreur immobilier qui n’en est pas à son coup d’essai, la SCI facilite la gestion d’un patrimoine immobilier à plusieurs. Le gérant désigné de la société administre les biens et assure la gestion courante de la SCI. Les décisions ne sont pas toujours prises à l’unanimité, ce qui évite les conflits souvent rencontrés sous le régime de l’indivision.

La SCI permet également l’optimisation fiscale de la succession en mettant en place une transmission progressive du patrimoine (abattement fiscal tous les 15 ans pour les dons familiaux).

Attention ! Qui dit SCI, dit formalités juridiques et comptables plus ou moins poussées. Aussi, certains frais, comme les frais de notaire, sont souvent plus élevés que pour un achat en nom propre.

L’un des inconvénients de la SCI est son formalisme. Toutefois, il garantit le bon fonctionnement de la société. Voilà les principales étapes à observer lors de la création d’une société civile immobilière :

• la rédaction des statuts. Les statuts définissent les règles de fonctionnement entre les associés. Il doit y apparaître : la forme juridique de la société, son objet, sa dénomination, son siège social, son capital, les apports des associés, les modalités de fonctionnement, etc ;
• la constitution du capital social (en numéraire ou en nature). Le capital peut être de 1 €, toutefois, il vaut mieux qu’il soit plus important, dans l’optique d’obtenir un crédit immobilier ;
• la publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales (JAL). Son coût : entre 185 et 217 € HT, selon l’organisme de services juridiques Legalstart.fr ;
• la rédaction de la déclaration de constitution de la SCI (formulaire MO société civile) ;
• la demande d’immatriculation de la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS), en vue d’obtenir l’extrait Kbis. Il faut déposer un dossier d’immatriculation auprès du Guichet unique de l’INPI.

Les formalités ne s’arrêtent pas à la création de la SCI. Selon les cas de figure, il faut aussi respecter une gestion rigoureuse de la société et des obligations fiscales et comptables strictes.

Par défaut, les revenus de la SCI sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR), néanmoins, deux choix de régimes fiscaux sont possibles :

• la SCI à l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR). La société est dite transparente. Chaque associé est imposé sur son revenu (régime réel ou régime micro-foncier) ;
• la SCI à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS). C’est la société qui paie l’impôt et les associés ne sont imposés que s’ils perçoivent des dividendes.  

Le choix du régime fiscal est dépendant de plusieurs facteurs (objectifs patrimoniaux, situation financière et fiscale, nature des biens détenus).

La SCI à l’IR est idéale dans un objectif de détention du bien immobilier (investissement locatif à long terme par exemple). Sa fiscalité est plus légère. Un déficit foncier peut être imputé sur le revenu global (jusqu'à 10 700 € par an). En revanche, ce régime est moins souple en termes d’amortissement de biens.

La SCI à l’IS, ou société opaque, convient davantage aux sociétés avec des charges importantes et dans le cadre de la location meublée. L’imposition sur les bénéfices est réduite (25 % au taux normal, 15 % en deçà de 45 500 € de bénéfices). Il est possible d’optimiser la fiscalité en rémunérant les associés. Enfin, le bien immobilier peut être amorti.

Le fonctionnement de la SCI est très dépendant de ce qui a été décidé en amont lors de la rédaction des statuts : le rôle du gérant, les règles concernant les prises de décisions, la cession de parts sociales, etc.

Généralement, le gérant prend les décisions courantes concernant la société. Les décisions importantes sont votées en assemblée générale en présence de tous les associés. Une fois par an, l’assemblée générale ordinaire (AGO) doit rendre compte des activités de la société. C’est l’occasion pour le gérant de remplir son devoir d’information envers les associés.

Au niveau des obligations comptables, toutes les SCI ne sont pas tenues de mettre à jour les livres comptables ni de produire de bilan. La SCI à l’IR n’est pas nécessairement soumise à des obligations comptables particulières, sauf lorsque les statuts l’exigent ou si la SCI dépasse certains seuils (chiffre d'affaires supérieur à 254 000 € HT). La SCI à l’IR sous-entend la tenue d’une comptabilité d'engagement (les comptes annuels doivent être déposés au greffe du tribunal et la tenue d’un livre-journal et d’un grand livre comptable sont nécessaires).

Au niveau de la fiscalité, la SCI doit s’acquitter de la taxe foncière sur les biens détenus. En matière de TVA, la SCI est usuellement exonérée, sauf lorsqu’elle réalise des locations soumises (locations de locaux commerciaux avec option TVA, prestations de services, etc.).