Hériter de la maison familiale : démarches et fiscalité

Revenons sur la définition de l’héritage. Selon le dictionnaire juridique, l’héritage constitue « Le patrimoine formé de droits, de biens mobiliers et/ou immobiliers, ainsi que les actions judiciaires s'y rapportant, que, par suite du décès d'une personne, ses successeurs sont appelés à recueillir. ».

En ce qui concerne la maison familiale, elle s’évalue à la valeur vénale immobilière, c’est-à-dire au prix du marché, au moment du décès. Bien sûr, elle ne doit pas être sous-estimée, sous peine de subir un sévère redressement fiscal de la part de l’administration.

C’est le Code civil qui encadre les règles de l’héritage de la demeure familiale. Sauf dispositions particulières (donation, testament, assurance-vie), l’héritage est d’abord une affaire de filiation. L'ordre des héritiers est défini par les articles 734 à 740 du Code civil.

Les enfants du défunt propriétaire sont les héritiers réservataires. Ils doivent se partager équitablement le patrimoine, sous réserve de la part revenant éventuellement au conjoint survivant. La part de l’époux survivant dépend du régime matrimonial au moment du mariage.

Si un testament a été rédigé avant le décès, certains descendants, comme les enfants du défunt et leurs descendants, ne peuvent être exclus de la succession : c’est la réserve héréditaire. Ces héritiers réservataires ont obligatoirement droit à un pourcentage de la succession, déterminé selon le nombre des enfants. Par exemple, si le défunt avait un enfant, la moitié de l’héritage lui revient. S’il en avait deux, ce sont les deux tiers de la succession qui leur reviennent, etc.

L’héritage de la maison des parents passe très souvent par le régime de l’indivision, au moment de l’ouverture de la succession. Mais qu’est-ce que l’indivision ? C’est la situation dans laquelle se retrouvent tous les héritiers, suite au décès. La maison familiale appartient donc indistinctement à tous les héritiers, sans individualisation matérielle des parts. Les cohéritiers sont également appelés les « indivisaires ».

Le régime de l’indivision peut durer tant que les héritiers s’entendent, mais il présente quelques inconvénients :

• Les décisions importantes (vente, travaux…) nécessitent l’accord de tous ou de la majorité qualifiée.
• Les conflits entre héritiers peuvent compliquer la gestion.

Il est possible de sortir de l’indivision à tout moment :

• L’un des indivisaires peut céder sa quote-part.
• L’un des héritiers peut racheter les parts des autres indivisaires.
• Les indivisaires peuvent décider de vendre la maison. Ils se partagent ensuite le prix au prorata.

L’héritage de la maison de famille nécessite plusieurs étapes et des démarches indispensables pour assurer une transition fluide.

• L’ouverture de la succession est la première étape. Elle nécessite une intervention du notaire. Son rôle consiste en la désignation des héritiers légaux (acte de notoriété), l’établissement de l’inventaire du patrimoine, l’élaboration de la déclaration de succession et l’organisation de la transmission du bien. C’est une étape indispensable pour officialiser le transfert de propriété.
• L’évaluation de la maison familiale est une opération obligatoire, qui doit être réalisée par le notaire ou par un expert immobilier.
• L’attestation immobilière permet d’inscrire la maison au nom des héritiers auprès du service de la publicité foncière.
• La déclaration de succession doit être déposée auprès de l’administration fiscale dans les six mois suivant le décès (un an, en cas de décès à l’étranger).
• Le règlement des frais de succession intervient généralement dans les 6 mois.
• Le partage ou le maintien en indivision. En cas de partage du bien, un acte notarié est nécessaire.

Une des préoccupations majeures liées à l’héritage de la maison familiale est la fiscalité…, d’autant qu’elle est connue pour être particulièrement lourde en France.

Une fois l’actif net taxable (différence entre actif et passif) déterminé, il faut distinguer les taux d’abattement applicables aux héritiers, puis les fameux taux d’imposition. Ceux-ci dépendent de la qualité des héritiers :

• Pour le conjoint survivant ou le partenaire de Pacs qui hérite, il n’y a aucun abattement, car l’héritage du conjoint survivant est exonéré des frais de succession.
• Chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 euros. Sur la part taxable, une imposition au barème progressif est ensuite appliquée. Le taux d’imposition peut aller jusqu’à 45 % (au-delà de 1 805 677 €). Toutefois, il ne dépasse généralement pas les 20 %.
• Lorsque ce sont les ascendants qui héritent, l’abattement applicable est là aussi de 100 000 euros. Le barème des droits de succession est le même que celui prévu pour les enfants.
• Pour les frères et sœurs, l’abattement est de 15 932 euros, avec une fiscalité à 35 % et 45 %.
• Pour les neveux et nièces, l’abattement fiscal est de 7 967 euros, avec une fiscalité de 55 %.
• Pour les autres successions, un abattement de 1 594 euros, puis une fiscalité à 60 % sont appliqués.

Les droits de succession doivent être réglés dans un délai de six mois après le décès ou un an, sous conditions. Il existe des exonérations spécifiques, comme pour une transmission à une personne handicapée ou un démembrement de propriété, par exemple.