Reprise de MaPrimeRénov', nouveau DPE : devez-vous retarder la vente de votre logement classé F ou G ?

Obligatoire dans le cadre d’une vente ou d’une location, le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet d’informer les occupants sur la consommation d’énergie du bien et son impact environnemental. Depuis 2021, le DPE a changé de méthode de calcul. Il se base désormais sur les caractéristiques physiques du logement (surface, type de chauffage, etc.), et non plus sur les factures d’énergie. Cette réforme a engendré une forte augmentation du nombre de biens classés F ou G au DPE : ils sont actuellement près de 6 millions. C'est loin d’être anodin quand on sait que ces biens, considérés comme des passoires énergétiques, sont progressivement exclus du marché locatif. Les biens chauffés à l’électricité sont particulièrement pénalisés par le nouveau mode de calcul, en raison du facteur de conversion élevé de l’électricité. Pour éviter ce phénomène, le gouvernement souhaite réformer le DPE dès le 1^er janvier 2026, en baissant le facteur de conversion de l’électricité de 2,3 à 1,9, conformément au coefficient par défaut adopté au niveau européen. Tous les nouveaux DPE ou audits réalisés à partir du 1^er janvier 2026 intégreront ce nouveau coefficient.

En engendrant une amélioration de l’énergie primaire consommée apparaissant sur les DPE, cette réforme pourrait permettre à de nombreux biens de sortir du statut de passoire énergétique (étiquettes F et G). Selon Matignon, environ 850 000 logements, principalement chauffés à l’électricité, ne seraient plus considérés comme des passoires à partir du 1^er janvier 2026. Des logements qui pourront faire un saut d’une, voire de deux classes, grâce à cette réforme. Les biens immobiliers non chauffés à l’électricité bénéficieront aussi de cette réforme, dans la mesure où tous les Français utilisent l’électricité pour s’éclairer, regarder leur télévision ou recharger leurs appareils électroniques. Si les DPE réalisés à partir de janvier seront tous conformes à cette réforme, il sera également possible d’actualiser gratuitement un DPE déjà réalisé, via la plateforme de l’Agence de l’environnement (ADEME). Il suffira « de télécharger gratuitement une attestation de changement d’étiquette pour les anciens DPE et audits concernés », précise l’arrêté publié le 26 août. Cette attestation officielle aura la même valeur légale que le DPE initial. Il ne sera donc pas nécessaire de faire appel à un diagnostiqueur pour réaliser un nouveau diagnostic.  

On le sait, les passoires énergétiques se vendent moins bien et moins cher que les logements mieux notés au DPE. Selon nos chiffres, elles subissent en moyenne une décote de -452 €/m² par rapport à un bien classé D et mettent 5 jours de plus à trouver preneur. Par rapport à un bien classé A, la décote atteint près de 1 000 €/m². Cette réforme du DPE devrait donc permettre de faciliter la vente et la location de biens actuellement peu attractifs, exclus du marché locatif (biens classés G)… ou destinés à l’être à court terme, comme les biens classés F, dont l’exclusion du marché locatif est prévue pour 2028.

Dans ce contexte, les propriétaires qui souhaitaient vendre leur passoire énergétique doivent-ils attendre 2026 ? La réponse est « oui », sauf si vous êtes dans l’obligation de vendre rapidement (mutation, séparation…). En effet, en attendant 2026, vous pourrez en toute logique vendre plus rapidement et réaliser une meilleure plus-value, d’autant plus que l’attractivité de votre bien à rénover devrait s’accroître avec la réouverture du guichet de dépôt de dossiers subvention MaPrimeRénov’ Rénovation d’Ampleur. Fermé depuis le 23 juin dernier, il rouvrira dès le 30 septembre. De quoi rassurer les acquéreurs hésitant à se lancer dans l’achat d’un bien immobilier ancien à rénover depuis la suspension de cette aide. Pour les vendeurs, ce sont plus d’acquéreurs potentiels à la clé.