Fratrie : ce qu'il faut retenir pour la vente d'une maison en indivision

Il nous faut commencer par quelques éléments de définitions, pour bien comprendre le contexte. L'indivision successorale, c'est avant tout une situation juridique. Elle concerne les héritiers d'un bien (ou de plusieurs) suite au décès de leur proche. 

Chaque héritier devient en partie propriétaire de ce bien. En d'autres termes, chaque indivisaire détient une quote-part et des droits.

Cette situation est complexe, d'autant plus que la gestion du bien immobilier se fait en commun, jusqu'au partage de la succession. Comment sortir de l'indivision entre frères et sœurs ? La vente est la solution. Mais, elle ne peut se faire :

• qu'avec l'accord de tous les héritiers (aussi appelés co-indivisaires), c'est-à-dire à l'unanimité ;
• ou que si le tribunal décide de la vente suite à la demande de l'un des indivisaires détenant au moins 2/3 des droits.

Pour simplifier la gestion de l'indivision de votre bien immobilier, vous et les autres héritiers pouvez demander à un notaire de rédiger une convention. Celle-ci permettra de fixer les règles de l'indivision et les droits de chaque héritier.

La première donnée qu'il vous faut connaître, c'est la valeur du bien. Il est donc nécessaire de faire estimer votre maison ou votre appartement. Vous êtes libres de faire l'estimation vous-mêmes, en vous fondant sur plusieurs critères. Il vous faut savoir la superficie du bien et le prix du m² en France, en particulier dans la commune (voire dans le quartier) où se trouve la maison ou l'appartement. 

Le prix de vente d'un bien peut être une source de conflits au sein d’une fratrie. Il est donc judicieux de faire appel à une personne impartiale pour obtenir une estimation. Nous vous conseillons de prendre contact avec plusieurs agences immobilières implantées à proximité du bien.

Une fois que vous avez le prix de vente, vous pouvez, avec l'accord de tous les co-indivisaires :

• désigner l'un des héritiers pour gérer la vente ;
• ou demander l'appui d'un professionnel de l'immobilier, en mandat exclusif ou en mandat simple.

Sauf si une convention vous l'interdit, vous pouvez vendre votre quote-part à l'un de vos frères et sœurs, ou bien à un tiers. L'indivisaire devra, au préalable, prévenir tous les autres héritiers de cette cession par acte remis par un commissaire de justice.

Dans un premier temps, il faut essayer de comprendre la raison de ce refus. Il peut s'agir d'un attachement au bien, du souhait d'attendre de meilleures dynamiques sur le marché immobilier… Sachez qu'il n'est pas obligatoire de vendre à un tiers. Un héritier peut très bien racheter les parts des autres.

Pour ce qui concerne les inquiétudes vis-à-vis du marché, et la question de savoir combien de temps faudra-t-il pour vendre la maison ou l'appartement, l'idéal est d'être accompagnés par un professionnel de l'immobilier.

Si, malgré tout, l'un des co-indivisaires refuse de vendre le bien, il n'y a qu'un seul recours possible : s'adresser au tribunal. Celui-ci désignera alors un mandataire judiciaire, qui aura la responsabilité de gérer la succession.

Pour résumer

Une maison ou un appartement en indivision est un bien qui, dans le cadre d'une succession, appartient à plusieurs propriétaires. Des sœurs et des frères peuvent être dans cette situation juridique à la suite du décès de leurs parents.

• La vente est une solution pour mettre fin à l'indivision.
• La vente ne peut se faire qu'à l'unanimité des héritiers ou suite à une décision de justice.
• Il est possible de faire établir une convention par un notaire afin de faciliter la gestion de l'indivision.
• Si l'un des frères et sœurs souhaite vendre, mais que les autres refusent, l'indivisaire peut vendre sa quote-part et ses droits à un autre héritier ou à un tiers (sous réserve d'en avoir informé les autres co-indivisaires au préalable).
• Si l'un des frères et sœurs refuse de vendre, les autres indivisaires peuvent saisir le tribunal. Le juge confira à un mandataire judiciaire la gestion de l'indivision.