Comment vendre un bien en indivision ?

Quentin Gres
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Immobilier et droit s'entremêlent bien souvent… Sauf que le droit, ce n'est vraiment pas votre tasse de thé ! Or, vous êtes en partie propriétaire d'un bien en indivision et vous souhaitez vendre. Comment faire ? On relève le défi de tout vous expliquer de manière claire.

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Assemblée propriétaires indivision
Sauf exception, la vente du bien en indivision nécessite l'accord de tous les co-indivisaires. © Getty Images
Sommaire

Qu'est-ce que l'indivision en immobilier ?

L'indivision, c'est lorsque plusieurs personnes ont des droits sur un même bien. Ce bien peut être une maison ou un appartement reçu en héritage ou acheté à plusieurs.

Dans le cas d'une indivision successorale, cela signifie que chaque héritier reçoit une quote-part et détient le même droit de propriété (il s'agit plus précisément de la nue-propriété du bien). Cela implique que les héritiers peuvent vendre ou donner le bien, mais avec l'accord de tous.

L'indivision peut être une solution pour acquérir un bien immobilier à plusieurs (en couple, en famille, avec des amis, etc.). Chaque indivisaire est alors propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière. Pour envisager une vente ou une donation, il faut également l'accord de tous.

Quelles sont les démarches pour vendre un bien en indivision ?

La vente d'un bien en indivision est possible. La loi considère que cette décision importante doit être prise à l'unanimité des co-indivisaires. Voyons ce que tout cela implique en termes de démarches.

Faire une estimation du bien

La première étape pour vendre un bien en indivision (ou céder une quote-part) consiste à faire estimer sa maison ou son appartement. Il n'est pas obligatoire de faire appel à un professionnel, mais c'est tout de même vivement conseillé ! Le prix de vente d'un bien peut faire l'objet de désaccords, il est donc plus judicieux d'avoir recours à un expert indépendant.

Vous pouvez même demander plusieurs estimations, auprès de différentes agences immobilières. Nous vous conseillons de contacter des agences situées près du bien. Vous profitez ainsi de leur expertise en matière de marché local : prix au m² en France, dynamiques de l'offre et de la demande, biens similaires vendus récemment, etc.

Se mettre d'accord pour vendre

En termes juridiques, pour vendre un bien en indivision, il vous faut l'accord de tous les co-idivisaires. Il y a toutefois des exceptions :

  • si l'un des indivisaires n'est pas en mesure de manifester sa volonté ;
  • si l'intérêt commun est mis en péril ;
  • si l'un des indivisaires détient au moins 2/3 des droits et dépose une demande devant un tribunal.

Sachez qu’un indivisaire peut, s'il le souhaite, racheter la quote-part d'un autre indivisaire. Tous les indivisaires doivent avoir été informés avant la cession.

D'une manière générale, en cas de refus d'un indivisaire, le tribunal peut être saisi. Un mandataire judiciaire sera alors nommé pour gérer l'indivision.

Pour faciliter la gestion de l'indivision, il est possible d'établir chez le notaire une convention fixant les règles et désignant un mandataire.

Faire appel à un professionnel pour vendre un bien en indivision

Vous êtes tous d'accord pour vendre ? Dans ce cas, la vente du bien revêt une forme classique. Vous êtes donc libre de gérer la vente, de faire appel à une agence dans le cadre d'un mandat exclusif ou d'un mandat simple. Mais encore une fois, lorsqu'il y a plusieurs propriétaires, il est plus judicieux de confier la vente à un professionnel impartial.

  • Il s'agit d'abord de s'assurer que les estimations correspondent toujours aux réalités du marché : il peut se passer plusieurs mois entre l'obtention de l'accord de tous les indivisaires et la mise en vente du bien.
  • Combien de temps faut-il pour vendre la maison ou l'appartement ? Dans la mesure où la vente du bien met fin à l'indivision, on comprend que cette question est cruciale. Or, les professionnels de l'immobilier sont à votre disposition pour vous expliquer chaque étape d'une vente et répondre à vos questions.
  • Vous avez un acquéreur : comment sécuriser la vente ? C'est une question que vous pouvez poser à votre agent immobilier. La signature d'un compromis de vente est une solution. Cet acte peut être rédigé par votre agent immobilier.

L'acte de vente authentique est signé chez le notaire et le prix de vente est réparti en fonction de la quote-part de chaque indivisaire.

À retenir

Afin de vendre un bien en indivision, il faut l'accord des autres indivisaires. En cas de désaccord, il est possible de saisir le tribunal.

Une fois les points juridiques réglés, la vente d'un bien en indivision est une transaction immobilière classique. Elle peut être gérée par l'un des co-indivisaires ou bien le mandat de vente peut être confié à un professionnel.

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