Les réformes récentes du LMNP ont inquiété les investisseurs. Malgré la réduction de l'avantage fiscal en micro-BIC, l'investissement reste attractif pour vos clients bailleurs. C’est ce qu'ont expliqué Stéfano Demari, président de JD2M, et Baptiste Bochart, juriste chez JD2M, lors de la webconférence du 13 mars animée par Alain Letailleur, responsable de l'animation commerciale chez Aviv Group (SeLoger - Meilleurs Agents).
Quel statut du LMNP et sa fiscalité ?
Conseil n°1 : choisir la location meublée à la location vide
« Il faut le savoir : la location meublée permet une plus grande souplesse juridique que la location nue ! On peut conclure pas moins de 5 baux différents et contrairement à la croyance populaire, la location meublée permet aussi de pouvoir récupérer son bien immobilier plus facilement », rappelle Baptiste Bochart, juriste chez Je Déclare Mon Meublé.com (JD2M).
Autre intérêt et non des moindres : la fiscalité reste avantageuse car le principe inhérent à la location meublée est qu’on relève du régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Micro-BIC ou régime réel BIC. À l’inverse, lorsqu’on fait de la location nue, c’est la fiscalité des revenus fonciers qui s’applique.
Conseil n°2 : « avec le statut LMNP, il faut prendre le temps de choisir le régime fiscal le plus adapté »
« Ne pas toujours tomber dans le piège de la simplicité du régime micro-BIC est un conseil avisé », insiste Baptiste Bochart. En effet, en micro-BIC, pas besoin de comptable. Il suffit de déclarer son montant de recettes à l’administration fiscale qui applique un taux d’abattement (variable selon le mode location). L’imposition est alors calculée sur ce qui reste. Toutefois, la facilité de ce régime fiscal n’est pas nécessairement le plus avantageux. A fortiori, depuis les apports de la loi Le Meur.
Le régime d’imposition réel a davantage d’obligations, il est vrai. Il peut faire peur à un grand nombre de bailleurs privés. Néanmoins, il est souvent plus avantageux au niveau de la fiscalité. « Au lieu d’avoir un abattement forfaitaire, le bailleur va pouvoir déduire toutes ses charges, ainsi que l’amortissement du bien. Certains se retrouvent avec un résultat fiscal à zéro et ne paient pas d’impôt », fait remarquer Baptiste Bochart. Chez JD2M, on atteint le chiffre de 2 000 € d’économie, par an et par loueur !
Quels sont les changements suite au PLF 2025 ?
Deux textes récents viennent modifier le statut LMNP :
- la loi Le Meur, dite loi « anti-Airbnb »,
- le PLF 2025 (projet de loi de finances pour 2025),
« Il est très important d’avoir une lecture claire de ces deux textes, car beaucoup d’informations ont circulé et circulent encore sur le sujet », averti, Baptiste Bochart.
Quels sont les changements depuis la loi Le Meur ?
Ce texte vise à réguler l’offre de locations de courte durée sur divers territoires français, notamment dans les zones tendues. L’objectif affiché : rétablir l’équilibre entre la location saisonnière et la location longue durée, compte tenu des difficultés présentes sur le marché locatif. Pour les bailleurs, les conséquences varient selon l’endroit où on loue son bien. Les investisseurs doivent donc être vigilants !
Toutefois, il est admis un changement de fiscalité pour les loueurs LMNP au régime micro-BIC, qui devient clairement moins avantageux (abattement réduit). Aujourd’hui, le taux d’abattement est de 30 ou 50 %, au lieu de 50 et 71 % (meublés de tourisme classés ou non classés) avant le passage de la loi. Ces changements se chiffrent assez durement pour les loueurs qui voient en moyenne leur imposition s’alourdir de 40 % !
Chez JD2M, un simulateur permet aux bailleurs de trouver le régime fiscal le plus adapté à leur situation.
Quels changements suite au PLF 2025 ?
« Ce texte est celui sur lequel il y a sans doute eu le plus de raccourcis. Il faut noter que la nouvelle mesure sur la plus-value n’impacte pas la rentabilité actuelle de la location meublée », rappelle Baptiste Bochart. Il faut donc se concentrer sur l’essentiel : au régime réel BIC, tout l’intérêt de l’amortissement reste inchangé !
Concernant les modifications sur le calcul de la plus-value, certains cas d’exonération sur la plus-value immobilière peuvent concerner de nombreux investisseurs. Quels sont ces cas ?
- La donation ou succession, qui ne sont pas des cessions à titre onéreux, donc pas d’impôt sur la plus-value.
- Le retour dans le bien loué pour en faire sa résidence principale. La vente d'une résidence principale est exonérée de l'impôt sur la plus-value immobilière.
- Le réinvestissement dans sa résidence principale, sous conditions.
- Les résidences gérées, exonérées par le PLF 2025.
Il est toujours possible de bénéficier de l’abattement pour durée de détention, lorsqu’on ne relève pas d’un de ces cas d’exonération !
Est-ce la fin du LMNP ?
Absolument pas ! Le LMNP reste encore un bon plan pour les investisseurs. Pour les pros de l’immobilier, c’est une opportunité de business consistant à accompagner les bailleurs sur un sujet technique, mais qui peut leur rapporter gros.
Vous pouvez devenir un expert grâce à un partenariat avec JD2M. Vous deviendrez un interlocuteur privilégié sur ces questions complexes qui méritent un accompagnement professionnel et efficace.
Merci d’avoir été si nombreux à nous suivre, sur cette webconférence. Prochain rendez-vous : le mardi 25 mars, pour évoquer les dernières infos sur la rénovation énergétique ! À très bientôt !
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