Loi anti-Airbnb adoptée : quel avenir pour la location de courte durée ?

Ce texte porté par la députée Renaissance Annaïg Le Meur et le député PS Iñaki Echaniz était en chantier depuis avril 2023. Après un parcours législatif chaotique en raison de la dissolution de l’Assemblée nationale, la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 a été définitivement adoptée par les députés le 7 novembre dernier. À travers cette mesure, le gouvernement espère lutter contre la pénurie de biens disponibles sur le marché locatif, et ce notamment en zones tendues.

Comment ?  En réduisant les avantages dont la location de meublés touristiques, souvent réalisée via des plateformes comme Airbnb et Abritel, bénéficiait jusqu’alors par rapport à la location nue. 

Durcissement de la fiscalité, nouvelles restrictions administratives ou encore interdiction des passoires thermiques sont ainsi au programme de cette nouvelle loi applicable dès le 1^er janvier prochain.

Premier coup dur pour les investisseurs, la niche fiscale, accusée de nuire à la location longue durée, est largement remaniée. Pour les locations meublées non classées, l’abattement fiscal initialement fixé à 50 % est ainsi abaissé à 30 %. Quant au plafond de revenus annuels, celui est réduit à 15 000 € contre 77 700 € auparavant, ce qui limite sacrément les perspectives de rendement pour des propriétaires espérant développer une forte activité saisonnière.

Même coup de rabot pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, c’est-à-dire répondant à des critères particuliers de confort, qui voient leur abattement fiscal ramené de 71 % à 50 % des revenus locatifs. Pour bénéficier de l’abattement, ces derniers ne devront pas excéder 77 000 euros, contre un plafond de 188 700 euros auparavant. Bien que l’impact soit moins radical que pour les meublés non classés, il n’en reste pas moins significatif pour les investisseurs dans des zones de grande affluence touristique.

Ces nouveaux taux d'abattement s'appliqueront aux revenus locatifs perçus à partir de 2025. Bien qu’à un moment évoqué, le plafond de revenus locatifs de 50 000 € pour les meublés classés à la montagne ou en zones rurales très peu tendues n’a finalement pas été retenu dans le projet de loi voté en novembre dernier.

Autre nouveauté, les meublés de tourisme en location courte durée seront désormais eux aussi soumis à l’obligation de diagnostic de performance énergétique. L’objectif ? Éviter un déport des locations de longue durée vers les locations saisonnières, qui n’étaient jusque-là pas soumises à cette obligation. Au 1^er janvier 2025, les nouveaux meublés touristiques classés G seront ainsi interdits à la location. Pour les anciens, un délai de 10 ans est accordé. 

À partir de 2034, tous les meublés de tourisme, actuels et futurs, devront être classés entre A et D. Selon Baptiste Bochart, juriste chez Je-déclare-mon-meublé.com, interviewé par BFMTV : « Cette mesure devrait être un argument de plus pour inciter les propriétaires à passer au régime réel. Les frais liés aux travaux de rénovation énergétique pourront ainsi être déduits au titre de l'amortissement. »

Grâce à la loi Le Meur, les maires auront désormais à leur disposition un certain nombre d’outils pour tenter de réguler les meublés touristiques.

S'ils le jugent nécessaire, les élus pourront ainsi plafonner à 90, au lieu de 120 actuellement, le nombre de jours dans l'année où un particulier peut louer sa résidence principale sur une plateforme.

Autre nouveauté, la loi prévoit également que toutes les communes puissent mettre en place des quotas de meublés de tourisme et désigner des zones réservées à la construction de résidences principales dans leur plan local d'urbanisme (PLU). À condition toutefois qu’elles soient en zone tendue ou abritent plus de 20 % de résidences secondaires.