Achat immobilier : comment repérer les vices cachés ?

En immobilier, le Code civil définit les vices cachés comme des défauts cachés du bien immobilier vendu, qui le rendent impropre à son usage ou diminuent tellement cet usage que l'acquéreur n'aurait pas acheté ce bien ou l’aurait acheté à un moindre prix, s'il en avait eu connaissance. Concrètement, pour faire jouer la garantie des vices cachés, le défaut doit cumuler plusieurs critères. Il doit – en toute logique – être caché, c’est-à-dire non apparent au moment de l’achat. Si une expertise ou un démontage sont nécessaires pour découvrir le défaut du bien, il sera considéré comme caché. Le défaut doit également rendre le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou diminuer très fortement son usage. Enfin, le défaut doit être antérieur à la vente. Dans la majorité des cas, le vice caché n'est pas un défaut dissimulé par le vendeur. Il peut y avoir un vice caché dans le bien immobilier, alors que le vendeur l'ignore. Attention : si une clause intégrée dans le contrat de vente indique que le bien est vendu en l’état, l’acheteur n’a aucun recours possible, s’il constate un défaut qu’il n’avait pas vu lors de la vente. Cela n’exonère toutefois pas le vendeur de procéder aux différents diagnostics obligatoires.

Défaut d'étanchéité, charpente en très mauvais état, dalle de béton fissurée…, un vice caché peut prendre de très nombreuses formes. Pour éviter d’acquérir un bien présentant un vice caché, la première étape consiste à effectuer une visite immobilière minutieuse. Il faut notamment tester le chauffage, l'eau courante et les volets électriques, inspecter les combles, le grenier et le sous-sol, regarder l’état des murs, ou encore écouter les bruits provenant des chaudières collectives, dans le cadre de l’achat d’un appartement. Pensez également à scruter la façade, dans la mesure où aucun diagnostic n’est obligatoire à ce niveau : en cas de travaux nécessaires, ils peuvent être très coûteux… Si vous repérez un élément qui vous semble anormal (fissure de plus de 3 mm, plancher pas droit…), n'hésitez surtout pas à poser des questions au vendeur. Il est également conseillé de visiter le logement une seconde fois avec de la famille, des proches, ou même un professionnel du bâtiment, susceptibles de détecter des défauts auxquels vous n’avez pas prêté attention. C’est d’autant plus vrai, si vous achetez un bien immobilier pour la première fois. S’il s’agit d’un appartement, n’hésitez pas à consulter les derniers PV d’assemblée générale, qui pourraient mettre en avant un problème structurel de l’immeuble.

Si vous décelez un vice caché dans votre logement après la vente, vous pouvez faire jouer la garantie des vices cachés, si les conditions mentionnées plus haut sont toutes respectées. L’article 1648 du Code civil précise qu’après la découverte du défaut, vous avez 2 ans pour mettre en œuvre la garantie des vices cachés. C’est à vous de prouver l’existence du vice caché, en vous appuyant sur différents éléments, comme des devis de réparation ou l’expertise d’un professionnel. Dans un premier temps, informez le vendeur du vice caché détecté par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous avez la possibilité de vous mettre d'accord sur un montant, correspondant aux travaux nécessaires, ou de faire appel à une expertise amiable pour le fixer. Sans réponse de la part du vendeur, vous pouvez  le mettre en demeure de réparer ou remplacer l'élément concerné ou encore de demander un dédommagement.

Si rien n’est fait, vous devrez saisir le tribunal de grande instance, dont dépend la commune où est situé l’appartement ou la maison. Vous avez l'obligation de vous faire assister par un avocat. Toutefois, si le vendeur est un particulier, il peut s'exonérer de la garantie des vices cachés, s’il prouve qu’il n’avait pas connaissance de ce défaut. Dans le cas contraire, vous pouvez obtenir, selon la gravité du vice caché, l’annulation de la vente immobilière, avec restitution du prix, des frais et des intérêts depuis la vente, ou la diminution du prix de vente. Vous pouvez également réclamer des dommages et intérêts, si le vendeur est de mauvaise foi.