Devenir propriétaire : pourquoi pas la location avec option d'achat ?

Vous souhaitez devenir propriétaire ? Oui, mais voilà… Vous n’avez pas encore réussi à mettre de côté l’apport exigé par la banque… Pas de panique, la LOA (location avec option d’achat) peut vous venir en aide.

Ce contrat spécifique permet à un individu (le locataire-accédant) d’occuper un bien immobilier en tant que locataire pendant une certaine durée (généralement trois ans), puis de devenir propriétaire de ce même bien à l’issue de cette période, s’il le souhaite. Il n’y a aucune obligation et le locataire-accédant peut finalement renoncer à l’achat sans justification.

La LOA comprend donc deux phases :

• la phase locative durant laquelle l’occupant verse un loyer (pour l’usage du bien) + une épargne (la part acquisitive), déduite du prix d’achat, s’il lève l’option ;
• la levée d’option (ou phase acquisitive) : à l’issue de la phase locative qui dure généralement de 1 à 5 années, le locataire peut choisir d’acheter le bien en utilisant la part acquisitive déjà versée comme apport personnel. Il peut aussi décider de renoncer à l’achat.

En immobilier, on rencontre généralement deux types de contrats de location avec option d’achat :

• le contrat de location-accession (PSLA), courant dans le parc immobilier public (logement social) ;
• le contrat de location-vente dans le parc privé.

On pense à tort que la LOA n’est réservée qu’aux ménages modestes. Or, tout le monde peut accéder à ce type de contrat qui concerne également divers types de biens immobiliers : maison individuelle, logements collectifs, copropriétés, appartement meublés ou vides.

Le contrat de LOA est toutefois plébiscité par les candidats à l’achat ayant des difficultés à obtenir leur prêt immobilier, ou en cas de conditions de prêt peu avantageuses. Les profils atypiques (indépendants, micro-entrepreneurs, primo-accédants, etc.), les jeunes actifs et les familles monoparentales y trouvent souvent un intérêt.

Tout d’abord, comme tout contrat d’achat immobilier classique, le contrat de location avec offre d’achat est un acte authentique signé devant le notaire, en présence des deux parties au contrat. Aussi, un état des lieux est nécessaire puisque le dispositif comprend une phase locative.

Durant la phase de location, le futur acquéreur verse une redevance au propriétaire. Cette redevance est en fait :

• un loyer puisque le locataire-accédant loue effectivement le bien ;
• une épargne qui servira d’apport pour acheter le bien immobilier, après la levée de l’option.

Le locataire-accédant doit s’assurer contre les risques locatifs et il est responsable de l’entretien du logement et des petites réparations. En revanche, il est tenu de régler les frais de copropriété le cas échéant.

Durant la phase d’acquisition, le locataire peut décider exercer l’option d’achat immobilier. Il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception pour signifier au vendeur son intention d’acheter. Le transfert de propriété est marquée par acte authentique. Le locataire peut également décider de renoncer à l’achat, sans nécessité de justification.

Comme vous vous en doutez, la location avec option d’achat présente de nombreux atouts.

• L’accession à la propriété en douceur. La LOA permet d’échelonner son projet immobilier. On commence par louer, tout en construisant progressivement un apport.
• La possibilité de tester le bien immobilier avant l’achat. On peut s’assurer que le bien correspond réellement à ses attentes, au quartier, aux services, avant de s’engager définitivement.
• Une sécurisation juridique. Le contrat de location-accession protège les deux parties. Le vendeur s’engage à réserver le bien au locataire-accédant, et ce dernier bénéficie d’un prix d’achat fixé à l’avance, même si le marché immobilier évolue.
• Des avantages financiers et fiscaux. Dans le cadre du PSLA, plusieurs avantages existent (exonération de taxe foncière pendant 15 ans, TVA réduite à 5,5 % pour les logements neufs, garantie de rachat et relogement en cas d’échec du projet).

Si la location avec option d’achat a largement de quoi séduire, grâce à ses nombreux avantages, elle a aussi ses limites et exige de prendre quelques précautions. Car des inconvénients existent.

• Le risque d’annulation de la vente si l’acheteur ne décroche pas son prêt immobilier.
• La perte d’une partie de la redevance lorsque la vente n’est pas conclue.
• Le prix du logement en LOA généralement un peu plus élevé que la moyenne.

• Analyser sa capacité d’achat future : même si l’achat n’est pas obligatoire, il est crucial d’anticiper sa solvabilité à moyen terme.
• Lire attentivement le contrat (durée de la phase locative, montant de la part acquisitive, conditions de levée d’option, etc.).  
• Se faire accompagner par un notaire, un courtier ou une association spécialisée.
• Comparer la LOA avec d’autres dispositifs : la location-accession n’est pas la seule alternative à l’achat classique. Le bail réel solidaire, la coopérative d’habitants ou encore l’achat en nue-propriété peuvent aussi répondre à certains profils.