Quelles clauses suspensives insérer à votre compromis de vente ?

Admettons que vous souhaitiez acheter une superbe maison, à la condition que vous puissiez y construire une extension de plus de 20 m², nécessitant un permis de construire. C’est votre projet immobilier. En intégrant une condition suspensive d’obtention de permis de construire dans votre avant-contrat, vous pourrez renoncer à l’achat de la maison, sans pénalités, si le permis de construire vous est finalement refusé.

Sans cette sécurité légale, vous pourriez bien vous retrouver contraint d’acheter une maison qui ne vous convient pas ou de devoir payer des indemnités au vendeur, en cas de rétractation.

La clause suspensive suspend donc l’exécution du contrat, à la survenance d’un événement particulier, futur et incertain (art 1304 du Code civil). Insérer une condition suspensive dans votre compromis n’est pas obligatoire, mais grandement recommandé, afin de pouvoir vous désengager sans pénalités.

Pour qu’elle soit valide, une condition suspensive doit :

• être indépendante de la volonté des parties,
• être incertaine,
• respecter un délai convenu.

Une kyrielle de clauses suspensives peuvent être ajoutées à votre compromis ou promesse de vente.  Toutefois, la plus fréquente est sans aucun doute la condition suspensive d’obtention de financement.

Pour les acheteurs faisant appel au financement bancaire, c’est un must-have, un recours indispensable pour se protéger d’un mauvais retournement de situation : elle stipule que la vente ne peut se réaliser que si l’acheteur obtient de la banque un financement dans un certain laps de temps et à des conditions préalablement définies.

L’acheteur qui ne parvient pas à obtenir son prêt peut donc se désengager de la vente et renoncer à devenir propriétaire, sans pénalités d'immobilisation (généralement de l'ordre de 10 %). Attention ! Les termes exacts de la clause doivent être scrupuleusement respectés : montant du prêt, taux de crédit, délai, etc.

Il arrive parfois que l’acheteur doive vendre son logement actuel pour financer le nouveau bien immobilier. C’est un cas de figure qui arrive relativement souvent. Il est alors judicieux d’ajouter une clause suspensive de revente : elle conditionne l’achat à la vente effective du bien initial, dans un délai donné. Pour être valable, le prix plancher auquel l’acquéreur souhaite vendre son bien immobilier doit être équilibré et un délai de vente doit être précisé.

Pour cette clause, deux possibilités coexistent :

• la transaction a effectivement lieu, si le vendeur effectue certains travaux dans le logement.
• La transaction effective est subordonnée à l’obtention d’un prêt travaux par l’acheteur potentiel.

La clause suspensive de réalisation de travaux préalables permet à l’acquéreur de conditionner son engagement à l’exécution de certaines interventions préalablement définies. Elle vise notamment des travaux indispensables à la conformité, à la sécurité ou à l’habitabilité du bien (mise aux normes électriques, réparations structurelles, désamiantage, etc.). Tant que ces travaux ne sont pas réalisés dans les délais impartis, la vente ne devient pas définitive.

Cette clause permet à l’acquéreur de s’assurer qu’il n’achète pas un bien immobilier ou un terrain avec une servitude, limitant l’exercice de ses droits de propriétaire. L’existence d’une servitude ne vous permet pas d’aménager les lieux comme vous le souhaitez, de construire un mur, etc. Cet espace doit rester libre d’accès à qui de droit. La clause d’absence de servitude vous permet donc de vous retirer de la vente lorsque vous découvrez que vous n’êtes pas complètement maître des lieux.

Certains biens peuvent être concernés par un droit de préemption (notamment par les collectivités) ou par une hypothèque en cours. Des clauses peuvent prévoir que la vente est conditionnée à l’absence de ces contraintes ou à leur régularisation avant la signature de l’acte définitif.

Cette clause permet à l’acheteur qui achète un terrain à bâtir, avec un projet de construction, par exemple, de renoncer à la vente, si le permis de construire ne lui est pas accordé par la mairie.

Dans la même veine, il existe des conditions suspensives d’autorisation de la copropriété. Si la copropriété n’autorise pas votre projet, alors vous pouvez vous retirer de la vente, sans avoir à verser d’indemnités d’immobilisation.

Ce sont les deux parties au contrat qui décident des conditions suspensives. Toutefois, la clause de financement est très rarement refusée par le vendeur. En effet, l’acheteur doit pouvoir s’extraire de la vente, lorsque la banque ne le suit pas sur le financement prévu pour l’opération.

L’achat immobilier sous-entend des montants élevés, c’est donc un risque à prendre de ne pas insérer cette clause, sauf lorsque l’acheteur achète comptant. Si toutefois, ce dernier accepte de ne pas intégrer de clause de financement à la demande du vendeur, il doit négocier le risque supporté, en demandant, par exemple, à son interlocuteur une baisse sur le prix de vente de la maison.

Il existe une multitude de clauses suspensives qui peuvent être ajoutées à votre contrat, selon votre situation personnelle. Cependant, ces conditions doivent être actées d’un commun accord avec le vendeur. Toute la difficulté sera de le convaincre et de négocier l’inclusion de telle ou telle condition. C’est à votre notaire de rédiger, dans le vocable juridique, ces clauses suspensives. N’hésitez pas à vous faire accompagner par ce technicien, qui saura également vous conseiller sur les conditions nécessaires au bon déroulement de votre transaction.