Comme pour l’acquisition d’une maison, l’achat d’un terrain ne peut se faire sans l’intervention du notaire. Une intercession qui s’accompagne donc des fameux frais notariés. À combien s’élèvent-ils ? Comment les calculer ? Est-il possible de réduire leur montant ? Voilà toutes les infos utiles à connaître pour maîtriser les frais associés à l’achat de votre terrain.
Frais de notaire pour l’achat d’un terrain : de quoi s’agit-il ?
Bien que la croyance populaire attribue systématiquement les frais de notaire à la rémunération de l’officier public, cette pensée n’est pas tout à fait exacte. Ces frais d’acquisition valables pour tout achat d’un bien immobilier (un terrain étant un bien immobilier) se décomposent en vérité de la façon suivante :
- les droits de mutation, collectés par le notaire au bénéfice de l’État et des collectivités locales. C’est la plus grosse part des frais de notaire : environ 80 %. Les droits de mutation à titre onéreux (ou DMTO) sont généralement de 5,80 % du prix de vente, dans la plupart des départements ;
- les émoluments du notaire, qui correspondent à sa rémunération, sont encadrés par l’État et fixés selon une grille dégressive en fonction du prix de vente du terrain. Toutefois, ils ne doivent pas être supérieurs à 4 % ;
- les débours qui sont des sommes d’argent avancées par le notaire pour régler les divers intervenants et pour l’obtention des documents administratifs obligatoires (cadastre, géomètre, etc.);
- la contribution de sécurité immobilière qui correspond à 0,10 % du prix du terrain.
Globalement, on considère que le montant des frais de notaire pour l’achat d’un terrain avoisine 7 à 8 % du prix de vente, comme pour un achat immobilier dans l’ancien. Pour un terrain non constructible ou agricole, les droits de mutation peuvent être réduits : 0,715 %.
En plus des frais de notaire, les frais annexes peuvent aussi intégrer la TVA à 20 % lorsque l’achat se fait auprès d’un professionnel assujetti.
Le saviez-vous ?
En 2025, les frais de notaire augmentent dans la majeure partie des collectivités françaises. C’est la part des DMTO revenant aux départements qui est susceptible de varier, avec un taux maximal augmenté d’un demi-point, passant de 4,5 % à 5 % ! L’entrée en vigueur de la loi se fait de façon progressive selon les collectivités concernées. Il convient de se renseigner.
Comment calculer les émoluments du notaire ?
Les émoluments du notaire se calculent en fonction du prix du terrain et selon un barème officiel.
- Jusqu’à 6 500 € : 3,870 %
- De 6 501 à 17 000 € : 1,596 %
- De 17 001 à 60 000 € : 1,064 %
- À partir de 60 001 € : 0,799 %
Petite subtilité : si le prix du terrain excède 6 500 euros, plusieurs tranches peuvent être appliquées pour le calcul !
Si vous achetez un terrain à 15 000 euros : jusqu’à 6 500 € le taux qui s’applique sera de 3,870 %, puis, pour les 8 500 € restants, le taux sera de : 1,596 %. Le résultat est donc le suivant : (6 500 x 3,870/100) + (8 500 x 1,596/100) = 251,55 + 135,66 = 387,21 €
À ce résultat, il faudra le plus souvent ajouter 20 % de TVA, car les notaires y sont assujettis.
Calculer les frais de notaire : cas pratique
Le calcul des frais de notaire nécessite plusieurs étapes :
- établir le prix d’achat du terrain ;
- identifier la nature du terrain (constructible, non-constructible, agricole) ;
- appliquer le taux relatif aux droits de mutation ;
- ajouter les débours fixes (plus ou moins 1 000 €) ;
- ajouter les émoluments du notaire selon le barème officiel.
Pour l’exemple, imaginons un terrain constructible d’une valeur totale de 100 000 € en Haute-Garonne. Le propriétaire vendeur est un particulier non-soumis à la TVA. À combien s’élèveront les « frais de notaire » pour l’achat de ce terrain ?
- Prix d’achat du terrain : 100 000 euros.
- Droits de mutation : on considère que leur montant est de 5 800 euros (100 000 x 5,80 %). Ce montant est susceptible d’être plus important avec l’augmentation des DMTO en 2025.
- Débours : environ 1 000 euros.
- Émolument du notaire : 6 500 x 3,870 % + (17 000-6 500) x 1,596 % + (60 000-17 000) x 1,064 % + (100 000-60 000) x 0,779 % = 251,55 + 167,58 + 457,52 + 311,6 = 1188,25 €. Plus 20 % de TVA sur les émoluments du notaire, soit un total de 1 425,9 €.
- Contribution de sécurité immobilière : 100 000 x 0,10 % = 100 euros
On obtient des frais de notaire s’élevant à 8 325,9 euros, pour l’achat d’un terrain de 100 000 euros.
Bon à savoir !
Il existe des simulateurs en ligne pour le calcul des frais de notaire pour l’achat d’un bien immobilier/terrain :
- Notaires.fr – site officiel des notaires de France
- ANIL.org – simulateur de l'ANIL
Quelles astuces pour réduire les frais d'acquisition d'un terrain ?
Les frais de notaire sont presque toujours à la charge de l’acquéreur qui effectue leur règlement lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Existe-t-il des possibilités pour tenter de réduire le montant de ces frais ? La réponse est oui, mais ce n’est pas systématique.
- Si vous vous engagez à construire sur le terrain dans les 4 années, ou à revendre dans les 5 ans, vous pouvez espérer baisser les DMTO.
- Il est possible de négocier avec le notaire qui peut, selon les cas, accepter de baisser ses émoluments.
- Dans de rares cas, le vendeur peut accepter de prendre les frais de notaire à sa charge. Dans ce contexte, on parle de prix acte en main.
Vous avez désormais toutes les cartes en main, pour réussir l’acquisition de votre terrain, en évitant les mauvaises surprises.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)