Immobilier : 5 destinations rentables (et ensoleillées) pour investir en Espagne

Deuxième pays le plus visité au monde derrière la France (93,7 millions de touristes en 2024), l’Espagne attire Européens et Américains en quête de soleil et d’une bonne qualité de vie. Mais la péninsule ibérique a plus que ça à offrir. Pour preuve, le rapport European Investor Intentions Survey 2025 du cabinet de conseil CBRE indique que “le pays a atteint la deuxième place des destinations européennes privilégiées pour l’investissement (tous secteurs confondus)”, juste derrière le Royaume-Uni. 

Sur le strict plan immobilier, l’Espagne a enregistré plus de 2 milliards d’euros d’investissements au second semestre 2023. Ce qui en fait l’un des quatre pays européens où l’on investit le plus dans l’immobilier (avec le Portugal notamment), et l’un des huit premiers au monde. Et ce, malgré une inflation persistante et des taux d’intérêt en hausse. Car l’Espagne regorge d’atouts imparables. Jugez plutôt : 

• Des prix immobiliers encore compétitifs : 2 200 €/m² en moyenne dans le pays, selon le dernier baromètre européen de Meilleurs Agents (+1,8% au cours du premier trimestre 2025). Dans les grandes villes, les prix de l’immobilier sont toujours inférieurs à leur niveau d’avant la bulle immobilière de 2008. 
• Un excellent rendement locatif, notamment sur les locations de courte durée ou les biens meublés. Car ici, la demande locative est très forte. En plus des touristes et des expatriés, l’Espagne compte un flux important de jeunes actifs qui peinent à devenir propriétaires et qui se tournent vers la location. Par ailleurs, les loyers élevés entraînent une forte rentabilité locative, de l’ordre de 5 à 7%. Y compris dans des grandes villes comme Madrid, Barcelone, Valence ou Alicante. 
• Une fiscalité raisonnable pour les non-résidents et un accès facilité au crédit (à condition d’arriver avec un apport conséquent, on vous en dit davantage après).
• Une destination bien connectée, avec des infrastructures modernes et des biens de qualité équivalente à celle de la France.

Longtemps en crise, le marché immobilier espagnol s’est assaini et retrouve de la vigueur ces dix dernières années. Les prix connaissent une croissance régulière et les loyers progressent encore plus vite. Les experts du marché espagnol indiquent par ailleurs qu’il manque toujours 1,2 million de logements pour satisfaire la demande.

La location meublée pour les touristes 

Pour ce projet, ciblez évidemment les secteurs les plus touristiques. À proximité de la mer, vous êtes sûr de ne pas vous tromper : Costa Brava, Costa Blanca, Costa del Sol, Costa Dorada… Sur la côte quoi ! Et pour louer toute l’année, l’idéal est d’investir dans une grande ville du littoral comme Barcelone, Valence, Alicante ou Malaga. 

Autre option : faire un investissement dans une région attractive (mais moins courue) de l’arrière pays : Catalogne, Andalousie, Asturies, Pays basque espagnol, où les prix immobiliers sont plus abordables et où la demande locative est en progression constante.

Gros avantage de la location meublée touristique : des loyers plus élevés que pour une location nue classique.

Beaucoup d’acheteurs étrangers (Français en tête) choisissent d’investir dans une résidence secondaire mise en location une partie de l’année, avant de la transformer en résidence principale la retraite venue. 

Les grands appartements pour faire de la colocation

Les capitales de provinces telles que Madrid, Barcelone, Salamanque ou Séville sont des destinations prisées par tous les étudiants d’Europe. On compte plus de 325 000 étudiants à Madrid, 180 000 à Barcelone, 80 000 à Valence... La demande locative y est donc très forte pour les petites surfaces et les colocations.

De plus, l'offre d'appartements en colocation a chuté de 45 % à l'échelle nationale et de 59 % dans la seule ville de Madrid ces dernières années. Acheter un vaste appartement pour de la colocation ou du coliving est donc une opération qui rapporte.

Pour la deuxième année consécutive, l’Espagne est le seul pays européen à compter deux villes (Madrid et Barcelone) parmi les plus attractives pour l’investissement immobilier. 

Madrid, épicentre de l’investissement

Madrid grapille une place sur le podium et s’installe à la deuxième marche des villes les plus attractives. La capitale espagnole représente une valeur sûre pour les investisseurs, avec un marché plus stable, moins saisonnier, que dans les autres villes du pays. Elle se révèle ainsi très intéressante pour de la location longue durée (étudiants, jeunes actifs). 

Le prix du mètre carré madrilène est de 3 700 euros en moyenne. Mais on dépasse les 5 000 € dans l’hyper-centre. Boosté par des loyers élevés, le taux de rentabilité locative à Madrid est de 4,8 % en moyenne. Ce qui est très rare pour une capitale européenne.

Avec Barcelone, Madrid est également l’un des deux poumons économiques du pays et contribue à hauteur de 19 % du PIB national. Les multinationales sont toutes installées dans la capitale et attirent plusieurs dizaines de milliers d’actifs supplémentaires chaque année.

Barcelone, l’atout infaillible

De son côté, Barcelone réalise un bond significatif à la quatrième place du classement européen, progressant de trois places en un an. Dynamique, cosmopolite, touristique… Barcelone est la ville la plus visitée du pays et reste un atout majeur pour investir dans l’immobilier espagnol. Attention toutefois aux prix de l’immobilier qui grimpent en flèche et aux menaces d’interdiction des locations touristiques dans la ville d’ici fin 2028. Privilégiez plutôt les grandes surfaces à destination de la colocation étudiante ou des nomades digitaux, présents en masse depuis plusieurs années. 

À Barcelone, le prix moyen du mètre carré s’établit à 3 900 euros. La demande locative et les loyers étant élevés, le taux de rentabilité attendu ici est de 4,6 %.

Valence, premier choix des investisseurs

Troisième ville d’Espagne, Valence est en plein essor et offre des tarifs plus abordables que Madrid et Barcelone. Comptez 1 900 €/m2 et un taux de rendement moyen de 5,8 %. Dans certains quartiers périphériques du sud de la ville, ce taux de rendement locatif dépasse même les 8 %. Surtout, Valence est plébiscitée pour sa qualité de vie exceptionnelle. Selon plusieurs classements mondiaux, et notamment celui d'InterNations x Forbes, Valence est LA meilleure destination mondiale pour les expatriés. Métropole sécurisée, agréable à vivre, la ville est aussi prisée pour sa gastronomie et son climat. Certains quartiers ont même été élus parmi les plus cools d’Europe. Rien que ça. Valence est une destination de choix pour un investissement immobilier sans risque. D’ailleurs, les acheteurs ne s'y trompent pas en faisant de Valence leur premier choix avant Madrid et Barcelone.

Les biens immobiliers prenant rapidement de la valeur ici, vous pouvez même espérer faire une belle plus-value en peu de temps. 

L’Andalousie : soleil, charme et rentabilité

Séville, Malaga, Grenade... L'Andalousie est une destination touristique en plein essor. La demande pour les locations saisonnières est forte et le potentiel de rendement locatif, élevé. Avec ses petites villes pleines de charme, la région attire touristes, retraités et aussi télétravailleurs qui ont l’embarras du choix parmi les logements proposés à la location, des maisons traditionnelles aux appartements modernes.

Point fort de l'Andalousie : son marché immobilier plus abordable que celui d’autres régions côtières (2 700 €/m² en moyenne). Par ailleurs, la région est bien desservie par les transports, avec des aéroports internationaux et des autoroutes.

Les îles (Baléares, Canaries) pour une clientèle haut de gamme

Canaries ou Baléares : les archipels espagnols sont prisés des touristes du monde entier qui trouvent ici le mix parfait entre farniente et activités sportives en tous genres (randonnées, activités nautiques…). Mais les îles espagnoles se méritent et les tarifs peuvent refroidir certains acheteurs. Comptez 3 200 €/m² en moyenne dans les Canaries et même 4 700 €/m² pour les Baléares ! Réputées pour leur marché immobilier haut de gamme, les îles offrent des opportunités d’investissement dans des propriétés de luxe. En plus, la demande locative pour les biens se situant à proximité des plages ou dans les zones animées est forte et le rendement reste élevé. 

On n’investit pas dans l’immobilier espagnol comme on investit sur le marché français. Voici les étapes incontournables.

1. Faire son NIE

Comprenez Número de Identidad de Extranjero (ou numéro d’identification d’étranger), obligatoire pour tous les étrangers qui souhaitent investir et louer en Espagne. Ce numéro vous sera demandé pour ouvrir un compte bancaire, obtenir un crédit immobilier, installer une ligne téléphonique…

Votre demande de NIE doit être faite auprès de la Direction générale de la police en Espagne ou auprès du Consulat d’Espagne. Il faut ensuite s’armer de patience. Le NIE est délivré entre une semaine et trois mois, selon votre potentiel chance. 

2. Amener un apport personnel conséquent

Pour rappel : en France, l’apport personnel pour un achat immobilier est de 10 à 15 % du montant de la transaction. En Espagne, il faut prévoir beaucoup (beaucoup) plus : environ 40 %. Votre projet doit donc être mûrement réfléchi et préparé.

3. Prendre un avocat

Le notaire espagnol n’a pas le même rôle que son homologue français. Chez nous, il vérifie - entre autres - l’identité des propriétaires, la conformité du cadastre et des règles urbanistiques. En Espagne, ses missions sont bien plus light et c’est à l’acheteur de faire les vérifications nécessaires. Pour éviter tout problème dans la transaction, il est donc préférable de prendre un avocat qui va tout vérifier à votre place. 

4. Être vigilant au mètre carré espagnol

En France, on parle de surface habitable pour compter les mètres carrés (loi Carrez). En Espagne on parle de surface construite. Les mètres carrés espagnols peuvent donc comprendre les murs et les espaces communs. Soyez-y attentif lors de l'achat de votre bien. Pensez aussi à vérifier les autorisations de construction de chacun des espaces du logement, car vous pourriez avoir de mauvaises surprises...

Vous avez déniché le bien de vos rêves, obtenu votre NIE et votre crédit immobilier. Et maintenant ? Voici les éléments essentiels de l’acte d’achat : 

• la reserva, qui correspond à la signature de l’offre d’achat, accompagnée d’un acompte d’environ 1 000 euros ; 
• le contrato de arras (soit la signature du compromis de vente) : l’acompte que vous avez déjà versé est alors complété pour atteindre 10 % de la valeur du bien ; 
• l’escritura (la signature de l’acte authentique) pendant laquelle vous réglez les 90 % du prix du bien restant. Le notaire vous remet alors les clés du logement. Vous avez ensuite 30 jours pour vous acquitter des frais relatifs à la transaction.  

La France et l’Espagne ont signé une convention qui empêche la double imposition de vos revenus locatifs. Une excellente nouvelle pour les investisseurs !

Sachez qu'en Espagne, vous serez imposé sur le bénéfice foncier, et non sur les revenus locatifs. Cela signifie que vous pouvez déduire différentes charges de vos revenus pour diminuer votre imposition : électricité, internet, eau, gaz, ménage, taxe foncière, amortissement du prix du bien, intérêts d’emprunt... bref, tout ce qui peut alléger la note. Notez aussi que cet impôt (l’Impuesto sobre la Renta de No Residentes) s’élève à 19 % des bénéfices fonciers.

Investir en Espagne a donc toujours du sens en 2025. D’autant que les perspectives du marché immobilier espagnol pour cette année sont optimistes. Selon les experts, l’investissement dans le secteur pourrait atteindre 214 milliards d’euros. La bonne année pour se lancer.