Vous pensez acheter un bien immobilier, et vous étudiez les différentes possibilités de financement qui s'offrent à vous. Parmi elles, le prêt in fine. Il vous intrigue... Il est effectivement moins connu qu'un prêt bancaire amortissable, car il est plutôt réservé aux investisseurs locatifs. Néanmoins, selon votre situation, il pourrait se révéler avantageux. Avec lui, vous accéderiez à des avantages fiscaux non négligeables. 3 points pour saisir l'essentiel de ce type d'emprunt et savoir s'il est fait pour vous.
Le prêt in fine : un crédit au mode de remboursement particulier
Le fonctionnement du crédit in fine est particulier. Il distingue les intérêts bancaires – remboursables mensuellement dès la souscription du prêt (+ l’assurance) – du montant emprunté. Celui-ci est à rembourser en une fois, au terme du prêt.
Par exemple, imaginons que vous avez besoin de 100 000 euros. Votre banque vous les prête, mais vous ne les lui rembourserez qu'à l'issue de votre contrat, soit au bout de 20 ou 25 ans. En attendant, chaque mois vous lui verserez les intérêts : de 20 à 30 % de la somme demandée. Oui, ça fait beaucoup ! C'est une façon pour la banque d'assurer ses arrières, car votre financement est plus risqué pour elle. Pour emprunter, mieux vaut donc être sûr de vous et avoir un pécule de côté.
À noter :
Comme les intérêts se calculent sur le capital restant dû, le montant des intérêts ne bouge pas sur la durée de l’emprunt. Le total sera plus élevé que pour un prêt amortissable.
Un prêt aux multiples avantages
Avantage 1 : vous n'avez que de faibles mensualités à régler. Enfin, moins importantes que pour un prêt classique, où l’emprunteur rembourse chaque mois le package : une partie du capital + intérêts.
Avantage 2 : de ce fait, vous pouvez emprunter davantage, sans craindre de voir votre taux d’endettement s'élever.
Avantage 3 : c’est une des conditions d’attribution du prêt ! Vous devez placer un pourcentage conséquent de la somme due (de 30 à 100 %) sur un plan d'épargne. Ce peut être une assurance-vie, un plan d'épargne salarial, un portefeuille d'actions... On appelle cette pratique « le nantissement ». C'est une forme de caution pour la banque - elle se servira si vous n'honorez pas votre dette - et elle génère des intérêts pour vous.
Avantage 4 : vous déduisez les intérêts d’emprunt des revenus locatifs. Ils sont en effet déductibles de façon dégressive sur la durée du contrat. Cette dernière faveur fait le bonheur des investisseurs locatifs, comme de ceux qui sont imposés sur la fortune immobilière (IFI).
Avantage 5 : et pour plaire encore plus à ces derniers, le bien immobilier ne rentre dans l’assiette de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) qu'une fois la dernière échéance du prêt réglée.
Plus d'infos sur le nantissement
Le nantissement peut s'effectuer de 2 façons :
- En placement unique : au cumul, vos placements représentent 100 % du capital emprunté ? Eh bien, utilisez-les comme nantissement de votre prêt in fine. Cette épargne sera bloquée jusqu’à la dernière échéance de votre crédit, et vous percevrez vos intérêts !
- En placement régulier : vous ouvrez un compte épargne et y effectuez des versements réguliers. Ainsi, votre banquier est certain de revoir d'ici la fin de votre contrat l'argent qu'il vous a prêté.
Un contrat qui s’ouvre à de nouveaux profils
Vous l'avez donc compris, le prêt in fine était plutôt destiné à la base aux investisseurs locatifs et à ceux qui veulent voir baisser leurs revenus fonciers. En effet, s’ils optent pour un régime au réel, ils peuvent soustraire les intérêts d’emprunt de la totalité des gains fonciers.
Cependant, les primo-accédants y trouvent également leur compte ! L’achat de leur résidence principale prend des allures de placement. Ainsi, leurs charges mensuelles ne sont pas trop lourdes, et grâce à la revente de leur bien à l’échéance du prêt, il pourront le rembourser. Opération futée, mais tout de même risquée.
Il y a aussi ceux qui se sont vus essuyer le refus de leur prêt par leur banquier. Malgré des revenus confortables, leur taux d’endettement était trop élevé. Le prêt in fine peut alors résoudre leur « problème ».
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