Problèmes d’isolation, intérieur vieillot, toiture à refaire… Le moins qu’on puisse dire, c’est qu’une maison avec travaux peut faire peur aux potentiels acquéreurs ! Meilleurs Agents vous explique comment vendre une maison en mauvais état et vous livre ses meilleurs conseils pour une transaction sans stress et conforme à la loi.
Quelles sont les spécificités d’une maison avec travaux ?
Ne nous voilons pas la face : il est évident qu’une maison à vendre en mauvais état ne va pas pouvoir trouver acquéreur aussi rapidement qu’un bien récent. Les acheteurs préfèrent souvent des propriétés prêtes à vivre, avec peu ou pas de travaux, et on les comprend !
Le coût et l'étendue des rénovations peuvent donc freiner les potentiels acheteurs. Globalement, sur les biens à réhabiliter, les délais de vente sont plus longs et les négociations plus importantes.
Quelles sont les obligations pour vendre une maison ancienne ?
Au niveau de la loi, les maisons anciennes ou nécessitant des travaux, sont soumises à un certain nombre de diagnostics, au même titre que les autres habitations. Ces documents, à faire effectuer par des professionnels certifiés, doivent figurer dans le DDT (Dossier de Diagnostics Techniques) et à remettre aux futurs acquéreurs.
Ces évaluations sont primordiales et visent à informer l'acheteur sur l'état et l'historique de la propriété, tout en assurant une protection contre d'éventuels vices cachés. Selon l'ordonnance de juin 2005, la vente d'un bien immobilier nécessite jusqu'à 12 diagnostics techniques obligatoires. Chacun de ces diagnostics contribue à fournir une vue complète de la propriété, protégeant à la fois le vendeur et l'acheteur contre d'éventuels problèmes futurs.
Parmi les diagnostics les plus fréquents, on dénombre :
- Le diagnostic amiante, qui identifie la présence d'amiante dans le bâtiment, obligatoire pour les constructions antérieures à 1997.
- Le diagnostic Assainissement Non Collectif (ANC) : Obligatoire pour les biens non raccordés à un réseau collectif, il garantit l'évacuation des eaux usées.
- Le diagnostic électricité : Depuis 2009, il assure la conformité de l'installation électrique aux normes actuelles.
- Le diagnostic État Risques et Pollution (ERP), qui informe sur les risques naturels, miniers et technologiques dans la zone géographique.
- Le diagnostic gaz. Il concerne les maisons avec une installation au gaz de plus de 15 ans et vise à détecter les fuites potentielles.
- Le diagnostic mérule. Il identifie la présence de parasites dévastateurs. Nullement obligatoire, il est néanmoins fortement recommandé dans les zones à risque.
- Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), qui informe sur la performance énergétique du bâtiment. Pas de panique, on en reparle en détails plus bas !
- Le diagnostic plomb : Il est obligatoire avant la vente d'une maison ancienne, et permet, comme son nom l’indique, de détecter les traces de plomb.
Le diagnostic termite : Dans les régions les plus touchées par ces parasites, cette évaluation est obligatoire avant la vente d’un bien.
Vendre une maison avec travaux : bonne ou mauvaise idée ?
Certains acheteurs peuvent tout à fait être intéressés par un bien nécessitant des travaux. C’est une occasion pour eux d’acquérir un bien à moindres frais, et de le réhabiliter pour le mettre en location, par exemple. Mais pour autant, méfiance ! Les visiteurs ne seront emballés qu’à la condition que le prix soit en adéquation avec l’état réel du bâtiment.
À quel prix vendre une maison dégradée ?
La vente d’une maison avec travaux ne peut pas se faire à n’importe quel prix. Il est important de rester cohérent pour garder la confiance des visiteurs et accélérer la vente. Et pour rester transparent, on vous recommande par exemple :
- De détailler et de chiffrer les coûts des travaux nécessaires (isolation des murs, changement du mode de chauffage, remplacement des fenêtres, etc.) ;
- De fournir aux acheteurs potentiels les divers diagnostics cités plus haut ;
- Voire, de faire deviser les travaux par plusieurs professionnels, pour prouver votre sérieux et votre bonne foi aux visiteurs.
Bon à savoir : Pour gagner la confiance des acheteurs potentiels, la meilleure stratégie reste de la jouer franc-jeu ! Dissimuler les défauts de votre bien, même partiellement, peut se retourner contre vous. Car en cas de vices cachés, les nouveaux propriétaires peuvent vous demander de rembourser une partie du bien en dédommagement, voire annuler purement et simplement la transaction…
Faire estimer sa maison par un agent immobilier
Pour déterminer le juste prix de votre maison, on vous recommande de recourir à un expert immobilier. Ce professionnel compétent réalisera une estimation précise du bien, en prenant en compte divers paramètres :
- Le type de bien et sa surface ;
- Son emplacement géographique ;
- Son orientation et son état global.
L’agent immobilier, parfaitement au courant des prix du marché, est le mieux placé pour estimer au plus juste votre bien. La condition sine qua non d’une vente rapide et réussie !
La nouvelle loi DPE pour vendre une maison
Le DPE, c’est ce diagnostic obligatoire avant la vente depuis la loi Climat et Résilience de 2021. Vous n’y couperez pas !
Le DPE, qu’est-ce que c’est ?
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) évalue la performance énergétique d'un logement en mesurant :
- Sa consommation d'énergie ;
- Et ses émissions de gaz à effet de serre (GES).
Cette évaluation donne lieu à un score situé sur une échelle allant de la classe A « extrêmement performants » à la classe G « extrêmement peu performants ».
Le DPE est-il obligatoire en cas de vente ?
En cas de vente, le propriétaire doit fournir le DPE aux acheteurs, en l'annexant à la promesse de vente ou à l'acte authentique. Ainsi, l’acquéreur est informé de la consommation d'énergie et des émissions de gaz à effet de serre du bien. On reste transparent jusqu’au bout !
Bon à savoir : L'étiquette indiquant la performance énergétique doit obligatoirement figurer dans l'annonce immobilière (pour une vente, comme pour une mise en location).
Comment établir un DPE pour sa maison ?
Le DPE doit être effectué par un professionnel certifié, indépendant et assuré, utilisant une méthode et un logiciel spécifiques. Le rapport doit contenir des détails sur le bien, ses équipements et des recommandations d'amélioration énergétique. Les résultats sont transmis à l'Agence de la transition écologique (ADEME).
Bon à savoir : Ne pas réaliser le DPE expose le propriétaire à des sanctions pouvant aller jusqu'à 300 000 € d'amende et deux ans d'emprisonnement. En outre, l'absence de recours à un diagnostiqueur certifié peut entraîner une amende pouvant atteindre 1 500 €.
Peut-on vendre avec un DPE F ou G ?
Les biens ayant obtenu les scores F ou G au DPE sont considérés comme des « passoires énergétiques ». En clair, cela signifie qu’ils sont extrêmement énergivores.
Actuellement, ils sont progressivement interdits à la mise en location, mais rien à ce jour n’interdit de les vendre. Bien entendu, les passoires thermiques trouvent difficilement acquéreurs : une classe F ou G laissant présager des factures énergétiques, et notamment de chauffage, conséquentes…
Bon à savoir : Depuis le 1ᵉʳ avril 2023, un audit énergétique réglementaire est obligatoire lors de la vente d'un logement en mono-propriété classé F ou G au DPE. Cette évaluation est bien plus poussée que le DPE, notamment en ce qui concerne les préconisations de travaux de rénovation.
Les travaux pour améliorer le DPE de sa maison en mauvais état
Heureusement, il existe un certain nombre de travaux de rénovation énergétique permettant de faire sortir son bien du statut de « passoire thermique » et de trouver acquéreur plus facilement.
La priorité : les travaux d’isolation
Quand on veut améliorer son DPE, la première chose à faire est d’isoler sa maison. En effet, selon l’ADEME, les premières sources de déperdition de chaleur sont :
- Le toit, entre 25 % et 30 % ;
- Les murs : entre 20 et 25 % ;
- Et les fenêtres, qui peuvent totaliser 10 à 15 % des déperditions.
Il est donc primordial de commencer par là avant d’entreprendre de changer les équipements de chauffage, par exemple.
Bon à savoir : Un point à ne pas négliger : la ventilation. Pensez à investir dans une VMC double-flux, par exemple, pour uniformiser la température et renouveler l'air intérieur.
Optimiser le système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire
On le sait : les chaudières au gaz et les radiateurs électriques trop énergivores ont un impact néfaste sur le score DPE… Alors pour mettre toutes les chances de votre côté et donner de la valeur verte à votre bien, pensez à changer le mode de chauffage ! Des solutions écologiques et performantes existent : pompe à chaleur air-eau, radiateurs à inertie, etc. N’hésitez pas à demander conseil à votre chauffagiste !
En résumé : comment vendre une maison en mauvais état ?
Pour conclure, on vous dira que même s’il est possible de vendre une maison en mauvais état, les acheteurs ne sont pas légion… La plupart des gens veulent acquérir un bien habitable et qui ne génèrera pas des factures exorbitantes. La meilleure solution pour vendre son bien ancien à un prix raisonnable reste donc de le rénover en amont, de façon à accroître sa valeur verte. Et bonne nouvelle : vous pouvez obtenir des aides de l’État pour réaliser ces travaux !
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