Ancien ou neuf : quels arguments mettre en avant ?

Il arrive parfois qu’un de vos clients hésite entre l’achat d’un bien neuf et d’un bien ancien. Ces deux types de bien présentent des atouts et des faiblesses qu’il convient de lui présenter objectivement. Quels arguments pouvez-vous faire valoir pour remporter la vente ?

La bonne santé du marché immobilier en 2016 concerne à la fois les ventes dans le neuf et dans l’ancien.

Selon les chiffres des Notaires de France, la construction de logements – individuels comme collectifs – a augmenté de 8% au 3ème trimestre 2016 (par rapport au 2ème trimestre) et la commercialisation de logements neufs a quant à elle bondi de 18,7% sur un an. En valeur, les ventes réalisées dans l’ancien et le neuf correspondent respectivement à 163 milliards € pour l’acquisition de biens anciens et de 61 milliards € pour l’investissement dans des biens neufs (chiffres 2015).

Investir dans le neuf

Si les prix du neuf au mètre carré sont généralement 20% supérieurs à ceux de l’ancien (et peuvent dans certaines villes comme Grenoble, Marseille et Angers, dépasser 60% !), l’achat d’un bien neuf présente certains atouts qui peuvent se révéler décisifs pour l’acheteur :

• Les frais de notaire (incluant les droits de mutation) dans le neuf (entre 2,7 et 3,7% du prix de la transaction) sont inférieurs à ceux de l’ancien (7 à 8% du montant de l’achat). Ces derniers ont d’ailleurs augmenté récemment, du fait de l’augmentation des taxes départementales (entre 3,8 % et 4,5 %) pratiquée par la quasi-totalité des départements français. Dans certains cas, acheter dans le neuf permet de bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant deux ans.
• Acheter un bien neuf situé dans une zone couverte par l’ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine) permet de bénéficier d’un taux de TVA allégé (de 5,5% au lieu de 20%) si l’acheteur en fait sa résidence principale et respecte les plafonds de ressource fixés par l’administration fiscale.
• Les primo-accédants peuvent en outre financer une partie de leur achat via un PTZ (Prêt à taux zéro). Les conditions d’accès à ce crédit à taux zéro ont été récemment allégées (plafonds de ressources de l'acquéreur relevés et durée du différé de remboursement allongée). Le PTZ peut être combiné avec d’autres types de prêts (PAS : Prêt à l’Accession Sociale, Prêt « Accession-Action Logement », PEL (Plan d’Epargne Logement), PC (Prêt Conventionné) et bien sûr, tous les prêts bancaires.
• La Loi Pinel de 2014 permet aux acheteurs de logements neufs destinés à la location de défiscaliser jusqu’à 21% de la valeur totale du bien, sur une période de 6 à 12 ans. La réduction d’impôt peut ainsi atteindre jusqu’à 63 000 €. La possibilité de louer à ses ascendants et descendants à booster les ventes dans le neuf.
• Des charges de copropriété moins importantes dans le neuf que dans l’ancien : un bien acheté dans le neuf ne nécessite pas d’importants travaux de réfection ou de mise aux normes pendant au moins la première décennie. Votre bien neuf bénéficie en outre de la garantie décennale : pendant 10 ans, le constructeur est responsable de la construction et donc des réparations des éventuelles malfaçons. Enfin, les constructeurs doivent se conformer à des normes de construction toujours plus strictes (isolation phonique et thermique) qui les engagent à améliorer la performance énergétique des bâtiments. Les charges liées à la consommation d’énergie sont en conséquence plus faibles, et ce, dans la durée.
• Au-delà des questions financières, le principal argument en faveur d’un achat dans le neuf est lié au fait que personne n’a habité auparavant dans le bien. Il est possible de réaliser les aménagements souhaités avant d’y entrer : par exemple, des parquets, des carrelages, etc. De plus, pas de trous à boucher ou de peinture à reprendre ; le bien neuf est livré clé en main. Parallèlement, les logements neufs sont généralement plus fonctionnels que les logements anciens, qui souvent ont fait l’objet de multiples transformations.

En général, l’achat d’un bien neuf est réalisé sur plan Le propriétaire ne sait pas vraiment à quoi va ressembler le produit final, ni par exemple si la luminosité sera satisfaisante. Dans la réalité, il « essuie les plâtres » et donc prend plus de risques que pour un achat dans l’ancien. Parallèlement, il lui faudra attendre quelques mois, voire plusieurs années, avant de s’installer. Ce qui peut impliquer des dépenses supplémentaires : contraint de démarrer le financement du nouveau logement tout en assumant les frais de l’ancien où il doit continuer à vivre jusqu’à la livraison du nouveau, le propriétaire devra cumuler les deux dépenses pendant cette période.

Les avantages de l’ancien

• Les achats dans l’ancien peuvent bénéficier du PTZ (sauf s’il s’agit d’un investissement locatif) qui permet d'obtenir jusqu'à 138 000 € pour l'acquisition d'un logement à usage de résidence principale, à condition que le bien bénéficie de travaux d’amélioration. Le programme d’amélioration doit être présenté par l’acquéreur au moment de l’achat. Parallèlement, tous les travaux bénéficient d’un taux de TVA allégé à 5,5%. Environ 20% des PTZ concernent des achats dans l’ancien.
• Dans le cas d’un investissement locatif, la Loi Pinel peut s’appliquer dans l’ancien : le bien doit être rénové et se conformer aux normes thermiques en vigueur. D’autres dispositifs fiscaux (Borloo, Malraux) peuvent également être appliqués.

Au-delà des questions financières et fiscales, les biens anciens présentent de nombreux atouts :

• L’acheteur a la possibilité de visiter physiquement le bien, ce qui n’est pas le cas avec le neuf qui n’offre que des visites virtuelles. Il sait donc ce qu’il achète et peut se rendre compte des aménagements nécessaires. Il peut en outre interroger à loisir le propriétaire ou les voisins de ce dernier sur le voisinage, l’environnement local, l’état de la copropriété, etc.
• Les meilleurs emplacements – particulièrement dans les grandes villes – sont principalement occupés par des bâtiments anciens. Les centres-villes offrent généralement une grande diversité de biens anciens, mais plus rarement de bien neufs. De plus, les tarifs d’achat dans l’ancien sont la plupart du temps moins élevés que ceux du neuf, surtout si des travaux doivent être réalisés (ce qui offre une marge de manœuvre supplémentaire pour la négociation).
• Le nouveau propriétaire d’un bien ancien sait qu’il pourra emménager trois mois après la signature du compromis ou de la promesse de vente (sauf s’il décide de faire des travaux). Selon notre dernier sondage “Quel argument mettez-vous en avant pour valoriser l'achat d'un bien dans l'ancien par rapport au neuf ? vous êtes près de 32% à mettre en avant cet avantage auprès de vos clients.
• Le nouveau propriétaire bénéficie en outre d’un diagnostic complet du bien en vente que doit légalement lui fournir l’ancien propriétaire. Ce « dossier de diagnostic technique » couvre de nombreux aspects du bien : isolation thermique et phonique, normes électriques, amiante/plomb, termites, etc. Si dans le cas du neuf, les constructeurs doivent se conformer aux réglementations et normes en vigueur, le propriétaire n’a pas d’autre moyen de vérifier qu’elles sont respectées que de lancer lui-même un diagnostic.
• Le nouveau propriétaire d’un bien ancien a la possibilité de négocier l’achat de certains équipements auprès de l’ancien propriétaire : cuisine (meubles, électroménager), grands meubles de rangements, etc. Il pourra ainsi acquérir des équipements indispensables à moindre prix et en toute commodité (pas de livraison, l’équipement est déjà sur place).
• Enfin, il est difficile de retrouver dans un logement neuf, le charme et la « patine » d’un bien ancien. La présence d’anciennes cheminées, de voûtes ou de moulures apportent un cachet dont certains acheteurs ne veulent pas se priver. Les biens neufs sont certes plus fonctionnels, mais ils sont également plus impersonnels. Toujours selon notre dernier sondage “Quel argument mettez-vous en avant pour valoriser l'achat d'un bien dans l'ancien par rapport au neuf ?, vous êtes plus de 26% à mettre en avant cet avantage auprès de vos clients.

Si les besoins de construction de logements neufs, longtemps évalués à 500 000 logements par an, sont aujourd’hui discutés, le secteur du logement dans son ensemble reste problématique aujourd’hui : la crise du logement concernerait encore 10 millions de personnes en France aujourd’hui. Au-delà du mal logement (SDF et bidonvilles), environ 5 millions de personnes vivent actuellement dans des logements considérés comme vétustes, ou dans des copropriétés en difficulté, ou encore dans des logements surpeuplés. L’ancien et le neuf ont tous les deux un rôle à jouer pour détendre cette situation, avec des arguments propres à chacun. La décision finale de l’acheteur sera à prendre en fonction de ses choix de vie : périurbain, urbain ou rural ? Centre-ville ou faubourgs ? Travaux ou non ? Proximité des infrastructures scolaires, commerciales, administratives ? Mais les considérations financières et fiscales pèseront lourd dans la balance, les primo-accédants par exemple privilégiant plutôt l’ancien, plus accessible.