Immobilier : un vendeur peut-il refuser une offre d’achat ?

Une offre d’achat immobilière permet à un acheteur de faire connaître au vendeur son intérêt pour un bien immobilier à vendre. L’offre peut être au prix de vente affichée, ou parfois plus basse.

Pour être valide, la promesse d’achat doit généralement comporter les mentions suivantes :

• la désignation du bien concerné,
• la date de l’offre,
• le prix proposé par l’acheteur,
• la durée de validité de l’offre (temps d’acceptation de la proposition),
• les modalités de financement de l’acheteur.

D’autres informations peuvent être ajoutées, ainsi que des conditions dites suspensives qui conditionnent l’exécution de la vente définitive. Attention ! La formulation de l’offre d’achat ne doit pas être accompagnée d’une somme d’argent, qui aurait pour effet l’annulation de l’offre (article 1589-1 du Code civil).

Pour répondre à cette question, on fait généralement le distinguo entre l’offre d’achat au prix et l’offre d’achat avec un prix plus bas que le prix de vente affiché.

Lorsque l’offre faite par l’acheteur potentiel est en dessous du prix de vente fixé, le vendeur n’est pas tenu de l’accepter. Il reste libre de donner suite ou non. De faire une contre-proposition ou non, avec un prix de vente supérieur ou des conditions différentes. En revanche, si l’offre d’achat est au prix de vente affiché, c’est une tout autre histoire. Le vendeur doit accepter l'offre. Toutefois, il existe des subtilités selon que l’offre d’achat ait été formulée en direct, ou via un intermédiaire.

Si le vendeur a mandaté un intermédiaire (mandat d’entremise) pour la vente de son logement, il n’est pas forcément engagé avec le premier acheteur qui fait une offre d’achat au prix. Dans ce cas, il est libre de choisir son acheteur. En revanche, refuser une offre au prix est impossible en cas de vente en direct, car elle déclenche automatiquement l’acceptation de l’offre d’achat. D’autant que la diffusion d’une annonce immobilière équivaut à une « offre de vente ferme à personne indéterminée ».

En cas de refus de vendre le bien immobilier à l’acheteur qui a fait une offre au prix, le vendeur prend le risque d’être assigné en justice et de devoir le versement de dommages et intérêts.

Lorsque plusieurs acquéreurs formulent une offre d’achat au prix, le contrat de vente est formé avec celui qui a adressé la première offre. La première offre au prix est prioritaire si elle devance les autres offres d’une journée ou plus. Le vendeur doit l’accepter, même s’il préfère le second profil. Lorsque plusieurs offres arrivent le même jour (offres concomitantes), le vendeur peut alors choisir le dossier qui lui convient le mieux.

Avant l’acceptation de l’offre d’achat, le vendeur dispose du délai de réflexion indiqué dans l’offre. Durant cette période, il a la possibilité – et l’entière liberté – de dire oui, de refuser l’offre ou de faire une contre-offre.

Lorsque le vendeur accepte et signe l’offre d’achat, le processus de vente est enclenché, il ne peut plus se rétracter. La prochaine étape sera la signature de l’avant-contrat (compromis de vente, promesse de vente). La réponse favorable de l’acheteur vaut engagement et ce dernier doit en respecter scrupuleusement les conditions. Dans le cas contraire, il peut être poursuivi en justice. L’article 1113 du Code civil précise que : « Lorsque toutes les conditions sont remplies et que l’offre d’achat est valable, vendeurs et acheteurs sont liés par un contrat qui les tient engagés l’un envers l’autre. Si l’une des parties souhaite revenir sur son engagement, le versement de dommages et intérêts peut être exigé. ».

En cas d’annulation ou de rétractation d’une offre d’achat, l’agence immobilière qui avait été mandatée peut-elle être tenue pour responsable ? Heureusement, non, si elle dispose d’un simple mandat d’entremise : son rôle d’intermédiaire se limite à la recherche d’un acquéreur et le vendeur reste libre de choisir l’acheteur comme bon lui semble. Donc, si un acheteur choisit d’annuler une offre, l’agence immobilière ne commet aucune faute et n’a donc pas failli à ses obligations.

Certains mandats de vente peuvent contenir une clause selon laquelle le vendeur a l’obligation d’accepter toute offre faite au prix et aux conditions du mandat. Le professionnel peut donc rappeler au vendeur les termes du mandat et exiger une indemnisation en cas de refus de la part de ce dernier.

Il n’est pas systématique de devoir vendre alors même que l’offre de vente a été acceptée. Si l’offre de vente n’a pas été émise par le propriétaire lui-même, mais par une agence immobilière mandatée, le vendeur n’est pas tenu de donner suite aux offres d’acquisition qui lui sont adressées. Ce n’est alors qu’au stade du contreseing du compromis de vente, lorsque l’acquéreur et le vendeur auront apposé leur signature sur l’acte, que l’offre sera réputée parfaite. Dans ce cas, le vendeur ne pourra plus revenir sur sa décision, à moins d’engager sa responsabilité.