Immobilier : un vendeur peut-il se rétracter après avoir accepté une offre ?  

L’offre d’achat, préliminaire au compromis de vente, est réalisée par l’acheteur et transmise au vendeur qui se réserve le droit de l’accepter ou non. Mais quels sont les engagements respectifs des deux parties ? Est-ce qu’un vendeur peut se rétracter d’une offre d’achat ? On vous répond. 

Immobilier : qu’est-ce qu’une offre d’achat ?

Une offre d’achat a pour vocation de sceller un accord entre acheteur et vendeur. En effet, par ce document, l’acquéreur transmet sa volonté d’acheter un bien à un certain prix. Bien qu’il n’existe pas de formalisme précis pour rédiger une offre d’achat, elle n’en reste pas moins un acte juridique. Ainsi, elle doit mentionner les éléments essentiels de la vente, à savoir :

• L’identité des parties ; 
• La description du bien ;
• Le prix d’achat du bien ;
• Les modalités de financement (crédit immobilier, apport personnel)
• La durée de validité de l’offre qui correspond à la période pendant laquelle le vendeur peut accepter ou refuser la proposition. Il est commun d’indiquer un délai entre cinq et dix jours.
• Les modalités de réponse du vendeur (lettre recommandée ou voie d’huissier).

Par ailleurs, il convient de préciser que l’offre sera annulée si elle n’a pas été acceptée dans les délais indiqués.

Offre d’achat et délai de validité : quelles conséquences ?

Une offre d’achat est par principe toujours assortie d’un délai. Cela laisse le temps au vendeur d’étudier la proposition. En revanche, sans réponse dans les délais impartis, l’offre devient caduque. En d’autres termes, le vendeur ne peut plus l’accepter. De même, pour qu’une offre d’achat constitue un contrat à part entière, il faut qu’elle soit acceptée sans réserve. En effet, si le vendeur réalise une contre-proposition, l’offre initiale n’est plus valable. Néanmoins, une négociation reste possible entre le vendeur et l’acheteur. En effet, les rôles sont inversés puisque le vendeur peut envoyer une contre-offre, que l’acquéreur est libre à son tour d’accepter ou non. 

Du côté de l’acheteur, même si c’est lui qui a initié l’offre d’achat, il peut se rétracter tant que le vendeur n’a pas reçu ladite proposition (article 1115 du Code civil). En revanche, une fois réceptionné par le vendeur, l’acheteur est engagé. Cet engagement reste toutefois relatif puisque même si l’offre est acceptée, il bénéficiera toujours des dix jours légaux de rétraction à la signature du compromis. 

Offre d’achat acceptée : quels engagements pour le vendeur ?

Une fois que l’offre d’achat est acceptée, elle ne peut plus être révoquée. Le vendeur a donc l’obligation de vendre. En effet, conformément à l’article 1113 du Code civil, le contrat est formé dès lors que l’offre a été acceptée aux conditions de prix et de vente envisagées par les deux parties.  Un vendeur qui se désiste engage sa responsabilité et peut se voir condamner à verser des dommages et intérêts à l’acheteur lésé. De même, il ne peut pas refuser une offre d’achat réalisée au prix de vente qui l’a lui-même fixé. En revanche, lorsque l’offre est transmise par un agent immobilier ou un notaire, le vendeur n’a pas l’obligation de l’accepter et ce, même si elle est au prix indiqué dans le mandat de vente. Toutefois, l’agent immobilier peut engager la responsabilité contractuelle du vendeur en cas de refus de l’offre. 

En résumé, une offre d’achat constitue un document par lequel le vendeur et l’acheteur scellent leur engagement. Une fois acceptée dans les délais impartis, elle ne peut plus être révoquée. Et ça, c'est bon à savoir.